蓝滨1号高层定价原则.docVIP

PAGE PAGE 2 绿港·蓝滨1号一期高层价格体系制定原则 说明：绿港·蓝滨1号一期高层部分单套定价主要采用整体公式计算和局部调整相结合的方法进行制定。分以下六步完成。下面将逐一进行阐述。 一、第一步：制定一期高层总体均价 根据对市场在售楼盘市场价格的调查，结合成本法计算，一期均价设定为3300元/㎡，并以此为制定每栋之间价格差的计算基础。 二、第二步：制定每栋之间价差 根据朝向、景观、户型、赠送空间、间距等因素制定每栋之间均价价差。一期高层各项指数最低的为9#楼。但此次因此，设定9#均价参数为A，其他楼栋均价在此基础上进行调整。价差如下： 9# A-100元 （与洋房5号楼过近，底层景观视野差，进出不如7号楼方便） 7# A元 （底层有配电室，底层景观视野相对较好） 8# A+200元 （条件最好，底层正对景观，前后均无遮挡） 三栋楼整体均价为B A=3300 计算B的公式： 15925.68×（A-100）+16013.22×A+19171.16×（A+200）=B×51110.06 根据公式计算出 B=3343.86 9# 3200元 7# 3300元 8# 3500元 三、第三步：制定每层价差 根据目前高层制定层差的计算方式，结合最低价和最高价考虑，中原建议，以每栋10楼为楼栋平均价格，平均层以上，每层增加10元，平均层以下，每层递减10元。 另外，由于87平米户型为目前客户意向最大的户型，且朝江和超小区园林，视野景观是最好的。因此5，6号房从10层开始，每往上一层层差定为15元。平均层之下不变，仍为10元。 四、第四步：制定每一栋朝向价差 原则：在确定每一栋楼的均价和基础层价格之后，根据每一个户型景观面大小、户型面积和赠送面积、是否采光有遮挡等综合因素，调整各户型的价格（低于楼层均价的单元按楼层均价计算，高于楼层均价的单元按实际价格计算）。 7#楼 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 a +100元 a a元 a+150 a+250元 a+200 五、第五步：根据实际情况再次进行微调 通过前面的价格制定，在经过客户调查后再进行微调。 六、微调后二期电梯洋房总价、均价 经过调整后，目前一期高层的均价是：3320.97元/㎡，销售总额，销售总面积为16013.22 ㎡。（详见绿港·蓝滨1号高层价格体系表）