房地产法规总复习.pptxVIP

ABC?;2.房地产开发的特征主要包括( )A.利润丰厚 B.投资量大C.建设周期长D.涉及面广E.工程项目多;BD????;ABCDE;?5、ABCD?;?6、ABCD????;7、BCDE??;8、ABCD?; 9、ABDE??;10、ABC;2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。;(1)培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么? (2)如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么? (3)甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么? ;（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中民主具有营利性，其培训中心并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。 （2）工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国的法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。 （3）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关的法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进行房地产市场，只有办理了土地出让手续才能进入市场交易。 ;2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。;(1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么? (2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么? (3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么? (4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么? ;答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律法规，抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。 （2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时有效，未办理登记手续不影响合同效力。 （3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人利益