十物业管理发展简介.ppt

* 5.3.4新加坡、香港的物业管理 （一）产生背景 在新加坡人口中，绝大多数的公民居住在政府提供的公共住宅内。公共住宅一般有市镇理事会负责管理。“市镇理事会”的概念1980年由一名叫林文兴的议员提出。1988年5月国会通过了市镇理事会法令。1989年，市镇理事会在全国的各个公共住宅区成立。市镇理事会管辖的地区依政治选区划分，可以是单一的选取，也可以是组选取。对私人住宅区的管理，1968年，政府颁布了“地契分层法令”。该法令制定的目的在于方便土地分割成分层地契。在这项法令管制范围内的公寓、购物中心、办公楼宇及工厂、货场等内部的单位，他们的业主都有分享权。 香港物业管理的产生，可以追溯到第二次世界大战。战前香港不足100万人口，战后，一方面由于战火摧残，香港房屋残破短缺，另一方面，大量人口由内地涌入港岛，1947年底人口已增至180万，1951年达200万。急剧增长的人口，需要提供大量的住宅，一些大型楼宇应运而生，拥有百万个以上单元的大型楼房相继推出，并有发展商分层、分单元出售或出租。人口密集、业权分散的情况带来了治安等各种问题。如何保持安静、安全的公共环境，日益成为人们亟待解决的实际问题。一些大楼开始聘用“看更”为居民服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作，这就出现了楼宇管理的萌芽和雏形。50年代初，尽管开始投建大型楼宇，但远远跟不上人口的剧增，约有四分之一的居民住在用铁皮、木板搭建在荒地的简陋棚屋里，这些木屋同各种灾害结下了不解之缘。1953年圣诞之夜，一场大火将九龙的一个人烟稠密的木屋区完全毁灭。灾害之后，50，000多人无家可归。面对大量的灾民，香港政府进行了艰巨的安置工作，香港的公共房屋计划也由此诞生。为了加快建设，香港政府公布了一个雄心勃勃的十年发展计划，将为150万人提供居住。然而仅靠政府兴建屋村和大厦人满足不了住房的需求。于是，一些发展商也积极投资大型房屋建设。当第一个大型的私人屋村向政府申请规划许可时，政府一方面乐意接纳这种建屋请求，另一方面也担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果不堪设想。因此，政府在批准其发展计划时附上若干条件，要求发展商承诺在批地契约余下全部年限内妥善管理该屋村，由此出现了由发展商为私人楼宇提供的专业化的管理。 （二）制度及政策体制环境 与美国不同，新加坡推行的则是土地国有和公有的制度。目前，新加坡全国土地中有54%左右是国有土地，而且27%的公有土地则由国家租给住宅开发局等国家机关，仅有少量土地租给民间利用。在这种公有土地制度下，私人对土地及其地上物的拥有和使用受到政府强有力的限制和管理。因此，新加坡的物业管理基本上是在政府机关——建屋发展局的组织与监督之下进行的。在新加坡，物业管理的市场化经营仅限于各类专业化的管理、维修、环卫、治安等方面的服务。 香港土地制度沿用地是英国的制度。英国法律规定，土地归英王所有。政府只有在英王授权下批租土地，从而私人只拥有使用权。所以，香港土地的使用和管理受政府的干预非常强烈。相应地，香港地区的物业管理中政府也起了极为重要的作用，如在物业管理的职业培训、资质认定、业主与管理者的权利与义务、管理程序等方面，香港政府或直接参与、组织实施，或制定相关法令，规范实施过程。 （三）运作模式 从香港和新加坡的情况来看，所谓物业管理具体是指对物业的经营、维修、养护、管理等，是为实现物业使用价值、保值与增值等目的而进行的管理活动。物业管理的具体形式适应不同需要可以区分出不同的类别。 1．政府——物业管理公司形式。 在这种形式下，政府将其拥有的公共房屋或其他类房产，以招标、协议或其他方式，将房地产管理事务委托给物业公司，具体从事各类相关的物业管理活动。在这种形式下，物业管理公司除收取管理费外，还往往以政府补贴、信贷优惠等方式获得收益。在这里，政府与物业管理公司属于委托——代理关系。 2．政府——物业管理公司——专业公司形式。 在这种形式上，不仅政府与物业管理公司属于委托——代理关系，而且物业管理公司也可以将其相关管理事务进一步通过招标方式委托各专业服务公司来进行。在这里，物业管理公司实际上提供的中介性服务，负责组织管理活动的进行。 3．业主或业主团体——物业管理公司形式。 在这种形式下，业主或业主团体通过招标等方式将物业管理事务委托给房地产或物业管理公司来承担，业主或业主团体支付各种管理服务费，物业管理公司负责具体管理，提供管理服务收取成本获得收益。 4．业主或业主团体——物业管理公司——专业公司形式。 在这里，物业管理公司属于中介性服务组织，负责物业管理的组织策划，具体事务则由专业公司承担。 5．开发商——物业公司或专业公司形式。 在这种形式下，开发商将其开发的物业委托给物业管理公司来承担。物业管理公司负责经营管理活动、或将其委托给专业公司来进行。 6