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晚清上海地价及其对早期城市化的影响 ? 2011-04-19 18:11:12　　　 　　 王少卿 【英文标题】The Land Price in Late Qing Dynasty and Its Impact on Early Urbanization of Shanghai【作者简介】王少卿，南开大学历史学院博士研究生，《经济经纬》杂志社编辑。（天津 300071）【内容提要】 地价因素对上海早期城市化起着至关重要的作用，一方面，地价级差导致了近代上海城市功能区的形成，决定了近代上海的城市空间；另一方面土地收益为近代上海城市建设提供了资金保证；同时，地价因素导致了上海在建筑形式上出现全新的城市面貌。【关 键 词】晚清 上海 地价 早期城市化 ??? 晚清时期的上海是近代中国地价最高和地价增长幅度最快的城市，它从开埠时的“一片泥滩、三数茅屋”，到清末的“全球盖无其匹的国际都市”①，地价的推动是其重要原因之一。??? 西方殖民主义强势介入中国以后，将资本主义生产方式最先引入上海，土地被纳入了市场，导致晚清上海地价进入了上升通道。同时，地价的增长导致晚清上海城市功能区的形成，为上海近代城市建设提供了资金，导致城市建筑形式的变化，使上海出现了全新的近代城市风貌。正因为如此，我们需要从城市化和近代化的角度来认识上海的地价问题。??? 一　晚清上海地价的基本情况??? 对晚清上海的地价问题，没有系统的统计资料，也缺乏系统的研究。本文资料主要来源于当时英国驻上海领事馆的贸易报告、《申报》的土地拍卖公告和上海档案馆所藏清代上海房地契档案，这三种资料来源正好形成一个逻辑链条。上海领事馆的贸易报告反映的是19世纪六、七十年代上海租界地价的情况，《申报》的资料反映的是19世纪80年代上海租界地价再次上涨的情况，而上海档案馆所藏的晚清房地契档案则能较连贯地反映了华界的地价情况。??? 晚清的上海是作为一个县级行政区存在的，全县总面积约90万亩，城厢面积根据“上海城周九里围”②推算，约为4500亩，其中有500亩左右是大小东门内外沿浦商业区。其土地所有制的主体形式是私有的“则田”，即地主和自耕农占有主要的土地，并以一定的规则向清政府纳税。在开埠前，上海城厢土地买卖在大小东门内外商业区比较常见，买者主要是客帮商人，大宗集中在以商帮为纽带的会馆。开埠前上海的会馆达20多处，占有大量的土地，但是土地交易的价格资料比较缺乏。??? 1843年上海的开埠和随之建立的租界，使土地交易改变了原有的交易轨迹。上海道台宫慕久与英国领事巴富尔达成了建立租界的原则，将上海洋泾浜以北、李家场以南之地，准租与英国商人，以为建筑房舍居留之用。买卖土地就不再是个人商业行为。英、法等西方商人在取得宗主国殖民主义的强权支持以后，成片在上海购得土地。??? 按1845年《上海租界章程》，外国人租地每亩应付押租15 000文，约合文银15两左右。道光年间每两银兑钱1000文左右。押租实际上成为地价。刚开埠时，黄浦江沿岸多旧式船厂和木行，其后面多为农田和荒滩。实际上在此之前，来到上海的外国商人迫切需要取得土地。如1844年开始出现英国商人从中国业主手中购买土地，每亩押银99 000文，合银60两。③“黄埔滩之地售与外商，其价较平日为贵，然每亩亦只制钱三四十千，至多五六十千而已。”④??? 1848年10月17日，法国领事馆翻译哥士耆向法国领事提出了地皮申请书，1849年法国人雷米共花费457元购得2.385亩，平均每亩191元。上海开埠之初，土地的买方以英、法商人为主，地价的议定由通事找地保与土地业主谈判，居间促成。毛祥麟的《墨余录》记载：“城西北三四里屋少田稠，且多义冢，西商不辨肥硗，或得善价，然在地保尽知底细。且串通事以霸持。”⑤当初，西方人购地多为自用。??? 从1844年到1852年间，上海地价没有太大的变动。1852年以后，上海地价进入了快速增长的通道。1852年至1857年间，上海租界的土地价格涨了一倍。主要是因为小刀会起义导致租界人口的急增。在19世纪中期以后的10年时间，是上海地价快速飞涨的时期，10年时间平均地价上涨了10倍。英商义记洋行1844年11月从农民吴襄等手上租到南京路的一块地，其租价是每亩42两，到1869年工部局估价时，这块地每亩6000两，25年间涨了143倍。??? 美国学者罗兹?墨菲得到的这个时期上海的地价数据是：“1852年，租界内的地皮平均每英亩售价50英镑，到1862年平均每亩售价一万英镑。”⑥??? 小刀会起义和义和团运动使上海租界的人口急剧上升，江苏和浙江一带的富商大贾大量逃到上海避难，他们拥有大量钱财并在上海购置地产。葛元煦的《沪游杂记》记载：“上海租屋获利最厚。租界内洋商出赁者十有六七。”⑦西方商人感到发