项目设计定位探索报告.docVIP

PAGE PAGE 1 泸阳项目设计定位探索报告 一、项目区域规划概况： 1、中方工业园概况：中方工业园经济长廊城市规划15.83㎡公里，是怀化市的东大门城市重点战略配套园区，整个工业园城市规划划分为四大功能片区。 北部工业园区是集材料产业、机械电子产业、农付产品深加工产业；中部配套区依山傍水面积5.56㎡公里，集商业贸易市场、商务办公、生活居住、市民休闲、政府行政中心等综合性服务中心；西部物流区，集铁路公路一体的怀化市城市仓储物流产业无水港区;南部工业区与怀化彼邻有一定的工业基础。 整个工业园依托湘黔铁路、娄怀高速、环城高速、S223省道，形成一心两翼发展格局。 2、项目区位概况：项目位于工业园中部配套区，地块成长条形紧邻金塘中路，面积170多亩，紧邻政府行政中心。也是怀化市的城乡结合部，远离都市喧哗，空气清新，自然生态环境空间比都市好，同时汲取了大城市的现代文明及城市规划配套。 二、项目区位SWOT分析： 项目优势S分析： 自然生态山水资源丰富；南邻泸阳自然山体“中心公园”绿肺、大型市民活动广场；北向紧靠金塘路主干道；西向紧邻政府行政中心；800m长28m宽的滨水风光带在小区内纵向贯穿。秀山丽水天然生态景观，是都市不可比拟的。 地处城乡结合部：周边乡土农产品、生活物资集散交易地，居民人平均生活成本远比都市人低。远离都市喧哗，坐享城乡绝代优势，尽揽自然生态美景，是未来居家商贸办公的理想之地。 交通便利：距离怀化市区6公里，S223及金塘路两条主干道紧邻小区，多路公交复盖；距离包茂娄怀高速入口及铁路物流园3公里，使得出行及物流货物运输极为方便快捷。 商业气氛浓郁：泸阳镇商贸繁荣历史悠久，是怀化市东门连接溆浦辰溪的生产生活用品、农产品、物资集散商业经济重镇。两翼工业园的发展、政府行政中心的建立，将有效推动商业刚性消费。项目独占鳌头近800m长的主干道金塘中路，及府前路商业步行街临街门面，商业价值得天独厚。 市场空白点：项目是第一家房地产商进入中方工业园经济长廓，中部核心生活配套区开发的项目。也是怀化市属较近乡村中，第一个具有有现代城市规划技术，整体规划设计配套，自然生态优势的标榜性产权独立商住小区。目前商务办公、购物超市、休闲娱乐、商务酒店、金额服务、工业园产业商务信息市场等，还一片空白商机无限。 项目地块劣势W分析： 重点:政府中方工业园长廊整体规划设计、城市市政配套建设，市政基础设施先行的原则,严重跟不上发展，有些仅停留在图纸规划阶段。目前园区各产业未形成、生态环境差、各种污染严重、交通很不便利，地产开发时机还很不成熟，直接关系到项目开发成败。 项目机会点O分析： 政策导向：赶上国家政策加快中部小城镇建设及投资倾斜机遇，怀化市“东大门”必要的城市战略配套规划发展格局。促进工业园新城基础建设及公共服务水平，增强地方经济增长。 工业园规划层面：项目是工业园集商贸市场、商务办公、生活居住等群多功能的唯一配套区，又紧邻政府行政中心，往来人流汇集的中心。从本质上提升了项目区位价值、商业及住宅刚性消费价值。 项目风险点T分析： 需求：市调显示当地有钱人小产权房富裕，投资开发商房产远不及小产权房成本低，当地人集体土地房按政策可过户无购房需求。 价格：小镇空房率高商业关门门面占35-40%。当地农村地方人均可支配收入低于怀化市内40-50%，房产价格上无优势。 市场：刚性需求还在培养中，依赖政府整个工业园各片区规划发展落实、市政配套规划落实，才能聚人聚财形成刚需气氛。 项目规划设计条件： 容积率：1.8-2.5≦2.5 商住比:3:7（可调） 建筑密度:≦30% 绿地率:≧35% 建筑限高:≦60m 项目定位战略： 1、项目整体定位立意：最大化的发掘项目所在地段唯一性商业价值；最大化的发掘地块特异性的生态自然景观利用价值；最大化的发掘降低产品成本造价减少投资量,提升产品价值。 充分利用自然生态资源与现代文明相结合，打造山水融城、环境优美,公共活动空间宽松,配套齐全，宜商宜居的商住结合的小区。重点：产品针对性市场对口，实用性强，性价比高，价格低廉，能满足各层次客户需求。 2、分期“滚动开发”策略：项目规模（20万㎡左右）。目前政府工业园招商引资基础配套建设还很不成熟，理想效果气氛还无法形成的情况下。采用整体平面方案规划定位，分期设计开发。因地制宜多种目式实施原则。计划第一期地块67亩（计容面积包河道）根据容积率指标，可建筑面积约9万㎡。 投资：分期设计开发实施，在目前房地产经济寒冷大环境下，能有效减少项目启动资金投入量，节约资金成本，降低资金链风险。 营销：有利于销售价格调控低起高开，通过各种营销手段推广项目形成气氛，价格的不断提升来实现项目的利润价值。 产品市场：目前政府工业园