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拉菲1987商业业态规划方案 拉菲 1987 商业业态规划方案 金尉洪拉菲项目组 2013-6-5 竞品介绍 PART 1 项目本体分析 PART 2 项目业态规划及占比 PART 4 项目定位 PART 3 规划品牌落位建议 PART 5 项目商铺定价建议 PART 6 项目商铺划分建议 PART 7 逻辑架构 6 竞品介绍 PART 1 PART1-- 竞 品调查 项目组于给项目 10 个项目进行市场调查，具体情况如下。 小结： 1\ 邛崃 商业未来呈现三足鼎力的态势： 2\ 首先 以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区； 3\ 其次 将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地； 4\ 再者 将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。 项目本体分析 PART 2 拉菲 1987 小结 ： 按 4 人口 / 户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达 9144 人。根据国际惯例，人均商业面积为 11.2~1.5 ㎡/ 人， 可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡ 的商业体量 ，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。 PART2-- 项目 本体分析 6 项目定位 PART 3 PART3-- 项目 定位 业态定位 社区底商 —— 餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业 经营内容定位 以餐饮、超市、 服务配套为主，辅 以 银行、休闲、服装、美容美发的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户 尉洪拉菲 1987 业态定位 商家定位 经营内容 客户群体 服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射全邛崃市 6 项目业态规划及占比 PART 4 PART4-- 项目 业态规划及占比 南区项目形象商业 北区社区配套商业 PART4-- 项目 业态规划及占比 规划品牌落位建议 PART 5 南区一层落位规划和拟招品牌 拟招品牌：建设银行（ S18-S22 ） S23-S26 S18-S22 S8-S10 S15-S17 S11-S14 S4-S7 S1-S3 S27-S28 餐饮（ 981.2 ） 超市（ 203.15 ） 零售（ 249.77 ） 服饰（ 400.94 ） 银行（ 643.55 ） 服务配套（ 132.73 ） PART5-- 规划 品牌落位建议 PART5-- 规划 品牌落位建议 S22-23 S20-S21 S8-S12 S15-S19 S13-S14 S6-27 S1-S5 餐饮 休闲、健身 美容美发 S24-25 生活家居 南区二层落位规划和拟招品牌 拟招品牌：良木缘咖啡 PART5-- 规划 品牌落位建议 北 区一层落位规划和拟招品牌 S63-S65 S29-S31 S51-S54 S55-S56 S43-S48 S57-S62 S37-S42 S49-S50 S34-S36 S32-S33 餐饮 零售类 教育配套 服务配套 水果、花店 五金、杂货 PART5-- 规划 品牌落位建议 S27-S31 S51-S56 S43-S44 44 S45-S56 S38-S40 S47-S50 S34-S37 S41-S42 S32-33 餐饮 教育配套 生活家居 休闲 北 区二层落位规划和拟招品牌 6 项目商铺定价及建 议 PART 6 1 、利用常见的市场定价策略： 市场比较法 对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表： 数据来源于项目组市场调查 项目商铺参考价格 1 ： 由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为 1.5 万 -5 万。以五彩广场为核心，一般情况下， 商业面积区间为 2-3 万。 PART6-- 售价 建议 2 、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表： 项目商铺参考价格 2 ： 在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在 2-3 万。对于商业体量大的摩尔国际、海宁现代城 售价一般在 3-5 万 。 PART6-- 售价 建议 综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得出，项目的出售价位均价控制在 2-3 万为最佳价值区间。 数据来源于项目组市场调查 7 PART 7 项目商铺划分建议 根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经 统计 ，商 铺的各业 态面积需求比例。如下 表所示： 铺位面积比 — 与业态之间关系 PART7-- 商 铺划分建议 硬件规划设计 如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此， 硬件规划 是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于 硬件技术指标 的要求都不一致，对于铺位面积的需求也