某县中央公园城营销方案.ppt

长宁县中央公园城营销方案 提交时间：2017-3-18 区域认识 城市区域认识 本案区域认识 市场区域认识 城市区域认识 长宁县位于宜宾市中南部，作为川南重镇经济发展平稳，人口众多，并已基本形成综合交通网络布局。 长宁县位于宜宾市中南部，是宜宾市域二级中心城市，下辖7乡11镇，长宁东临长江黄金水道，距离宜宾市约30公里，距离泸州市约60公里。 2014年全县实现地区生产总值103.13亿元，同比增长5.3%，全社会固定资产投资101.22亿元，同比增长20.3%，社会消费品零售总额53.62亿元，同比增长13.2%。截止2014年，长宁县总人口为46.24万人，其中常住人口34.26万人，城镇人口13.72万人，其中县城人口9.25万人，农村人口20.54万人。 截止目前，长宁已基本形成“123456”综合交通网络布局 一码头：宜宾港长宁香炉滩码头； 二高速：宜泸渝高速、宜威高速； 三铁路：成贵高速、渝昆铁路、宜叙铁路； 四干线：升格为国道的S308县合珙段、省道S309、升格为省道的X097纳长路、旅游干线宜宾-竹海-石海； 五纵六横：连接下辖乡镇的县域道路。 区域认识 城市区域认识 市场区域认识 本案基本情况 市场区域认识---在售项目 项目名称 总层数 梯户比 户型 存量（套） 面积段（㎡） 主力面积段（㎡） 滞销面积段（㎡） 成交均价（元/㎡） 鼎盛国际 10+1F 27+1F 1梯2户 3梯6户 套一至套四 30 100-120 110-119 当期基本售罄 3100 御景豪庭 18F/27F 2梯4户 2梯6户 套二 套三 581 83-122 111-122 83、89 套二户型3300 套三户型3600 滨江国际 22F/25F 2梯4户 2梯6户 套一至套四 20 109-117 117 基本售罄 3600 恒润首座 26F 2梯4户 2梯6户 套二 套三 30 117-137 117-125 基本售罄 3600-3800 英伦公馆 26F 2梯4户 2梯6户 套二至套四 20 74-122 99-120 基本售罄 3600 温州商城 6F-11F 2梯4户 套三 268 107-120 107 销售困难 3300 财富广场 27F/33F 2梯4户 2梯5户 套三、套四 284 103-131 118-131 103 3600-3900 在售项目住宅总存量约：965套 目前长宁县在售项目在供应存量约为1233套，此存量在县城区域内处于中等水平 市场区域认识---潜在产品供应 即将供应项目 预计套数（套） 英伦府邸 370 瑞祥苑 200 鼎盛国际3期 240 竹海丽景 1200 丽雅上游城 800 即将供应产品项目为5个，整体供应量约2610套，供应量较大 英伦府邸 竹海丽景 鼎盛国际 上游阳光 瑞祥苑 市场区域认识---潜在土地供应 土地编号 成交日期 占地面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 511524-2016-B-005# 2016.12.22 21070.7 2.53 53308.871 511524-2016-B-006# 2016.12.22 19923 2.8 55784.4 511524-2016-B-007# 2016.12.22 64117 2.8 179527.6 511524-2016-B-008# 2016.12.22 33774.5 2.8 94568.6 511524-2016-B-009# 2016.12.22 47727.7 3 143183.1 511524-2016-B-0010# 2016.12.22 48088 3 144264 511524-2016-B-0011# 2016.12.22 33407 3 100221 2016.12.22长宁县成交商住用地7宗，建筑面积约77万㎡，全部集中于高铁新区 预计2017年长宁县住宅产品竞争激烈，如各供应项目动作迅速，激烈的市场竞争近在眼前 市场区域认识---市场小结 目前长宁县在售项目供应量处于较正常阶段； 临近返乡潮，已动工项目供应量逐渐加大，虽大部分项目未取得预售许可证，但因地方原因，大部分项目已经开始收款蓄水； 基于长宁县区域市场需求存固定量（无较多外来人口），各在售及待售项目都想在过年期间对市场进行抢占； 2016年底，土地供应井喷，12.22日当天成交7宗商住用地，供应量约77万㎡，未来住宅市场竞争激烈； 因城市结构及地方喜好，大部分项目产品均为套三、套四，产品同质化严重； 客户选择较多，成交周期势必加长，主动权渐渐向客户倾斜。 市场饱和 客源有限 产品同质 区域认识 城市区域认识 市场区域认识 本案基本情况 本案