资产评估的基本方法培训PPT课件.ppt

第二章 资产评估的基本方法 学习目标 通过本章学习了解资产评估的基本方法——成本法、收益法、市场法。如何对各种资产评估方法进行比较和选择。 学习要求 了解成本法、收益法、市场法的基本概念。 理解成本法、收益法、市场法的基本原理和方法。 掌握成本法、收益法、市场法的优缺点。 掌握成本法、收益法、市场法的常用计算公式。 熟悉资产评估方法的使用。 第二章 资产评估的基本方法 资产评估基本途径和方法 第二章 资产评估的基本方法 1.1 成 本 法 1.1 成 本 法 一、成本法的基本原理 （一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重置成本中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法。 （二）成本法的理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本； 2. 资产的价值是一个变量。 1.1 成 本 法 1.1 成 本 法 一、成本法的基本原理 （四）成本法应用的前提条件 1. 被评估资产处于继续使用状态； 2.应当具备可利用的历史资料； 3. 形成资产价值的耗费是必需的； 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。 1.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 1.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 (一)重置成本评估方法 1.1 成 本 法 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 1.1 成 本 法 1.1 成 本 法 （3）物价指数法和重置成本法的比较 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ；而重置核算法则建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 两种方法的共同点：建立在历史资料的基础上。 因此应用这两种方法要注意：重置成本与委托方提供历史资料是否存在口径差异。 3.功能价值法 参照物 功能价值 1.1 成 本 法 1.1 成 本 法 （1）将被估资产按一定标准分类。如房屋建筑物按结构划分为：钢结构、钢筋混凝土结构等； （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 1.1 成 本 法 二、成本法的具体评估方法 (三)综合成新率及其估算 1、观察法 2、使用年限法 1.1 成 本 法 三、运用成本法评估资产的程序 1.1 成 本 法 四、成本法的评价 （一）优点 1.成本法比较充分地考虑了资产的损耗，具有一定科学性和可行性，可使评估结果更趋于公平合理； 成本法的使用范围更广。除了适用于单项资产和特定用途资产的评估，对于那些不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。 （二）缺点 1.计算复杂，工作量较大，涉及大量参数的估计。 2.各种贬值，尤其是经济性贬值也不易全面准确计算。 1.2 收 益 法 1.2 收 益 法 一、收益法的基本原理 (一)收益法的概念 收益法是通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 (二)收益法应用的理论依据 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 1.2 收 益 法 一、收益法的基本原理 (三)收益法应用的基本思路 1.2 收 益 法 一、收益法的基本原理 (四)收益法应用的前提条件 (1)资产可以投入使用，只有在投入使用的前提下，资产才可能带来收益，才有可估价的基础。 (2)资产经营的未来收益能够且必须用货币金额来表示。 (3)资产所有者所承担的风险收益也必须是能用货币衡量的。 (4)被评估资产预期获利年限可以预测。 1.2 收 益 法 二、收益法的基本计算公式 (一) 纯收益不变 1、收益永续，资本化率0 2、收益期有限，资本化率0 3、收益期有限，资本化率＝0 （二）纯收益若干年后保持不变 1、无限年期收益，资本化率0 2、有限年期收益，资本化率0 3、已知若干年后资产价值的情况 （三）纯收益表现为等差级数 1、无限年期收益，资本化率0 ，且逐年递增额为B 2、有限年期收益，资本化率0,且逐年递增额为B 3、无限年期收益，资本化率0 ，且逐年递减额为B且递减至零 4、有限