《物业管理案例分析》汇编日常管理篇.docx

《物业管理案例分析》汇编一一日常管理篇 第一单元日常管理 ［案例一］ 业主提出不合理装修要求怎么办 某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶 层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正 梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称 自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出 了改梁图纸。 对业主的这一要求，管理处根据耐心进行解释、说服, 理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进 去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允，他干脆动 了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步, 问题一下子僵在那里了。 ［案例分析］ 此案例是在业主办理入住后，在装修期间常见的问题。 业主购房后，作为物业的所有权人，有权对自己的房屋进 行装修，但其装修不能影响房屋的安全。一般情况下，业 主入住装修前要填写装修申请，报物业管理公司审批。物 业公司应根据国家建设部和物业管理公司制定的，经审核 确定该业主申请的装修方案对房屋结构没有破坏，对业主 的正常使用不构成安全隐患，方可批准。待物业管理公司 批准后，业主才能开始装修。业主装修完成后，还须物业 管理公司组织验收，合格后方可使用。 本案例中业主提出的更改大梁的要求有可能给房屋的 安全使用埋下隐患，因此，物业管理公司不能同意业主的 这一要求。即使业主的父亲确为高级建筑师，其参数计算 和改梁方案物业管理公司也不能同意，因为此方案并不能 代表原设计单位或专业设计单位的审批意见。 因此，本案例中物业管理公司对业主提出的改梁要求 不予同意的做法是对的。 ［解决方法］ 针对对方固执的态度，为了避免顶牛，管理处的工作 人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物 业公司和开发展的有关领导，上下统一口径。然后约见这 位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位 业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后来他咨询 了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费， 又要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的 想法。 有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面 孔坚持说“不”。不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了 南墙，他自然就回心转意了。本案例中，物业管理公司就 是针对业主认为改梁方案可行的实际情况，给他提出合法 解决的方案。既然你认定可以，那你就通过合法途径办理, 把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上到头来，有序 管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个“好人”。 ［相关法规制度］ 199 5年9月1日中华人民共和国建设部令第46号 （略） XX物业管理公司装修管理规定 根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定，恳请X XX业主（住户）明白您的产权内容不是一个独立的整体，而 是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构 成。所以。对于您的房产的二次装修,将根据中华人民共和 国建设部关于及X X市物业管理规范，进行严格的管理，同 时为确保您的根本利益，特制定本规定： 一、 装修范围 业主应严格按照中的装修范围和要求进行室内装修、 维修。 二、 装修队的选择 1 ?为配合管理处对装修的管理，业主（住户）装修应尽量 选择管理处推荐的施工队（至少有两个以上的施工队供业主 选择），这几家实力较强、信誉较好的施工队伍，经培训对本 大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定 后，在管理处监督管理下提供装修服务。 业主有选择上述施工队和自聘有X X市住宅装修资 格的施工队的自由，但必须经管理处资格审查后按（详见附 件一）的规定进行管理。 三、 装修申请 业主（住户）在规定范围内要进行室内装修、维修和改 造。维修和改造，必须先向管理处提出申请（住户必须持业 主委托书），并领取一式一份。 四、 装修审批 业主（住户）必须如实填报各款内容于确定的装修日 期关7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批丈 上报管理处（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手 续），同时交纳装修保证金10 0元/平方米，需要进行施工技 术审定的，按每项工程150 -300元计收，管理处将在收到审 批表后二个工作日内给予批复。 业主（住户）收到批复后,应带领选定的装修队负责人 到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施 工（详见附件二）。 五、 施工 1 .所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任 何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更 改通知后方可施工。 施工期间，业主（住户）进行现场监理并保证装修施工 队严格遵守规定，按规作业，文明施工,施工期间不准装修工 人在大厦内住宿。逾期完工要办理逾期手续并交纳逾期金 每天50元，不办理延期手续的，管理处有权责令其停工;对 于施工队的违章装修除按和的规定进行处理,对业主（住户） 处以相当于施工队罚款额30