上海房地产市场总结.docxVIP

Z005耳上除房地产市场总箱 工地上裸露的钢筋水泥粗糙而笨重，风吹过，似乎可以听见铮铮的响声。行 人瑟缩着，只想快点奔冋有空调的家或办公室，没谁乐于停下来细细看一眼，充 满激情地想象这里将崛起怎样的一栋大楼或者怎样的一个社区。 “这就是上海，热也热得彻底，冷也冷得纯粹。”最近细读了林语堂，老先 生的话一针见血：酒鬼会改过，圣人会堕落。“那么，我们从年头的坐地收银， 到年尾的急切拉客，自然也算不得什么。乂何必大惊小怪？ ” 2005年从年头到年尾，地产江湖恍如隔世。 一季度，上海楼市如同坐上快车，以每周甚至每天都可以看得到的速度上涨。 膨胀的利润渴望，刺激着人们的想像力，排队、抢房成为街头巷尾谈论最多的话 题。 二季度，宏观调控政策显效，市场迅速进入“冷冻”状态。曾有投资客感慨 道：卖掉一套房子，就像福利彩票中大奖一样难。 三季度，二手房市场的价格调整蔓延到一手房市场，消费者终于找到了 “上 帝”的感觉，打折、促销带来短暂的暖意后，最终也未能够迅速扭转市场走势。 四季度，对“金九银十”的幻想破灭，开发商、代理商甚至投资客，终于认 识到2005年毕竞不同于2004年，市场调整没那么快结束。 有意思的是，05年一个词语无论在年头还是在年尾，都多次被提起:“捂盘”。 市场好，是捂着舍不得卖，希望能捂来高利润；市场不好，是不敢卖，希望能多 捂出意向客户。 市场的变化将极大的影响楼市的发展，基于上述观点之上，我部对于今年上 海房地产市场有如下分解: 中央宏观调控措施岀台以来，特别是上海市委、市政府明确今年调控以居住 为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，满足消费、规范投资、抑 制投机，上海房地产市场中投机炒作行为基木得到了遏止，市场秩序更趋规范， 为市民的住房消费提供了更好的环境。同时，商业地产、别墅市场也迎來了新一 轮的发展，健康、规范、有序发展成了 2005年上海房地产业的主旋律，从而促 进了全市的经济社会的和谐发展。 土地篇：年初年中两相异 市场关注焦点： 一、上半年“地王”吃香 2 0 0 5年1月，上海公开土地出让3幅，共出让面积1 2 . 3 9公顷。分 别是虹口 1幅，出让面积3 . 5 2公顷，浦东新区2幅，出让面积8 . 8 7公顷; 推岀配套商品房招标项目2 4幅，共出让面积2 1 3. 2公顷，分别是杨浦1幅, 出让面积4 . 0 5公顷；闵行1 3幅，面积为9 9. 1 7公顷；嘉定、南汇各6 幅、4幅，出让面积分别为7 8公顷、3 2公顷，其屮被称为上海新地标的新江 湾城C 1地块尤其受到关注，以1 5. 8 9亿元的总价落入广东珠江投资公司囊 屮，根据当时市场走势预计，新江湾城底价为1 4. 4亿元，浮动上限3 0%, 即报价在1 4. 4亿元到1 8. 7 2亿元为有效区间，根据以上价格推算，土地 价格大约在5 0 9 0元~ 6 6 18元/平方米。 2月，上海公开土地岀让1 7幅，共出让而积3 5. 6 7公顷。分别是次中 心城区3幅，出让面积1 3. 2 5公顷，城市边缘地区3幅，出让面积2 . 8 9 公顷；郊区1 1幅，出让面积1 9. 5 3公顷。当月上海推出配套商品房招标项 目仅1幅，位于虹口区三门路，出让面积5 . 9公顷。作为上海拍卖历史上最大 的一宗拍卖项目，中建蛇口以1 1?4亿元，折合2 8 5 0万元/亩的价格一举 摘得四川北路4街坊1 0 8号地块，该地块地处虹口区闹市一一四川北路商业 街，土地总面积2 6 7 8 8平方米，为“三通一平”熟地。由于该地块位于四川 北路最南端，毗邻苏州河，地理位置极佳，与黄浦区规划中的“外滩源”遥遥相 望，因此受到热烈追捧，一时被称为“地王”。 4月，上海推出配套商品房招标项目共5幅，共出让面积2 6. 9 6公顷， 皆分布于奉贤区。 5月，上海推出配套商品房招标项目共2 0幅，分布于浦东、青浦及金山3 个区域，除青浦部分土地未公布土地出让面积外，其余土地共出让面积1 5 1.3 4公顷。 6月，上海国有土地公开出让共3 7幅，土地面积为2 1 3. 4公顷，其中 次中心城区7幅，土地面积4 1?9公顷；城市边缘地区4幅，土地面积2 6?9 8公顷；郊区2 6幅，土地面积1 4 4 . 5 2公顷。配套商品房招标项目共4 9 幅，出让面积4 8 6?0 8公顷。 二、下半年配套房火爆 2 0 0 5年下半年，上海土地供应结构出现明显改善。随着中低价商品住宅 和重大工程配套商品房用地的接连推出，用于屮低价住房的地块已占到今年土地 供应总量的6 5 %以上。 7月，上海推出配套商品房招标项目共1 7幅，共出让面积1 5 5. 9 1公 顷（闵行、青浦、嘉定、南汇各一幅地，由于未公布出让而积，故不在计算范围 内），次中心城区：浦东4幅，出让面