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上海国际时尚中心项目可行性研究报告 目录 一、 项目概况1 1、 项目名称 1 2、 项目位置 1 3、 项目背景 2 4、 项目开发单位历史沿革3 二、 项目总体定位与改造方案3 1、项目综合分析4 1优势分析4 1.2劣势分析4 3机会分析5 1.4威胁分析5 2、 上海时尚产业发展背景6 3、 项目定位 7 4、 目标客户群定位 7 5、 功能定位 8 5.1时尚精品仓 9 2时尚创意办公9 5. 3多功能秀场 10 5?4时尚餐饮娱乐10 5. 5时尚公寓酒店11 6时尚接待会所11 6、 总效果图12 三、 工程项目改造方案及投资预算13 1、 项目概况 13 2、 建筑现状 13 2、 1保护建筑13 2.2保留建筑13 3、 分期建设14 4、 项目总指标14 5、 主要经济技术指标表 14 6、 改造内容 15 7、 投资预算16 1概述 16 7.2编制范围17 7. 3编制依据17 7. 4资金筹措17 四、 园区的租金分析及区域物业市场分析21 1、 园区的租金分析 21 2、 区域物业市场分析23 2. 1区域办公市场分析24 2?2周边商铺市场分析29 五、 南厂区（项目一期、二期）收入测算依据 29 六、 效益分析31 1、财务基础数据31 1、 1确定财务基础数据应遵循的主要经济法规31 1.2各项财务基础数据31 2、 收入估算31 3、 成本估算 35 4、 财务分析 36 4.1盈利能力分析36 2效益分析结论36 七、 项目运营分析41 八、 项目的未来展望 42 一、项目概况 1、 项目名称 上海“十七棉”项目定位为“上海国际时尚中心”。以国际时尚潮流为先 导，以历史保护建筑文化为底蕴，以时尚生活多元化品味作为核心构想，融合时尚 精品仓、时尚秀场、吋尚创意办公、吋尚餐饮娱乐、吋尚会所等多种吋尚商业元 素融为一体的示范性的国际时尚中心。 2、 项目位置 项口地处上海杨浦区，西临杨树浦路、北倚定海路、东南临黄浦江、西南 至杨浦区电厂。项目位于杨浦区杨树浦路2866号，属上棉十七厂的改造项目。 东部的复兴岛作为浦江内唯一内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。规 划中复兴岛将被塑塑造成一个牛态岛。并兼有娱乐休闲、会议论坛、科技研究、 休憩疗养等配套，还将设置带有驳船码头的研究中心、国际学术交流屮心以及国 际知名大学校长论坛等学术设施。 西部的杨浦发电厂是上海最早的电厂，目前已经被列入上海市重点保护 建筑,并将于2010年停止运营。 此外本项目作为拥有浦江黄金岸线资源的商业项目，规划上属于黄浦江 北岸创意滨江产业基地。加上项目西北侧的凉城地区早已贯彻人口导入的概念, 使得区内的商务、交通、商业、生活设施以及住宅建筑都己形成较大规模，较为 成熟。所以该区域得天独厚的地理位置优势为木项目的定位作了必要的支撑。 3、项目背景 十七棉是隶属于上海纺织集团的重要纺织机构，位于上海市杨浦区的杨 树浦路，紧邻黄浦江的北岸，是一个有一定历史背景与文化底蕴的大型国企。工厂 搬迁后，厂区留下了一批二十世纪二、三十年代兴建的重耍历史保护建筑,作为上 海市级三类及四类历史保护建筑,具有重要的历史和文化价值，主要包括生产厂 房和办公楼。这些历史保护建筑不仅印证了国棉十七厂的发展与变迁，也记录了 一些特定时期的重大历史事件。 上世纪30年代至解放初期，黄浦江浦西沿岸，西起复兴岛，东至黎平路, 形成160万平方米的工业带，成为上海最大的工业区。其中，上海第十七棉纺织总 厂分作南北两区，中间隔着杨树浦路，北区西临内江路东靠定海路，总面积 30860?,南区南侧紧邻杨树浦发电厂，总面积91070?o 20世纪80年代中期到90 年代初期，十七棉拥有万余名职工，曾被称为“万人厂”，?90年代中期，受到上海 纺织行业大调整的影响，大批工人转岗、下岗直至工厂完全停产，导致一些旧厂 房、旧工业区大量闲置，城市发展和城市形象受到较到影响。 为配合上海城市发展战略，挖掘现有城市特色和资源优势,对接老城区繁 华，创建独特的国际时尚中心之建筑形态与人文环境,打造成“时尚、典雅、浪漫” 的现代化国际性大都市标志性亮点、将引领城市发展战略，成为城市建设、科学 发展的典范。 近年来，国际顶级品牌大量进入、上海时装周成功举办、本土设计师不断 涌现、以时尚消费扩张为标志，上海逐步与国际性的吋尚接轨，伴随着对吋尚的消 费的逐年增加，上海有很大的机会打造成为继美国/纽约、法国/巴黎、英国/伦敦、 意大利/米兰和日木/东京等全球五大“国际时尚之都”之后的“第六时尚之都”。 本项目经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，将17 棉基地定位为与国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即“上海 国际时尚中心。 借助中国在世界H益上升的国际影响