绿茵山庄项目定位报告.doc

绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您,我做到! 第 PAGE 16页,共 NUMPAGES 39页 绿茵山庄项目定位报告 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 项目定位原则 3 第二章：项目分析 4 2.1. 项目区位分析 4 2.2. 交通分析 5 2.3. 项目地形分析 8 2.4. 项目地势地貌分析 8 2.5. 项目四至分析 9 2.6. 项目经济指标分析 10 2.7. 项目景观面分析 11 2.8. 项目外在价值点分析 12 2.9. 项目SWOT分析 13 2.10. 项目SWOT小结及对策 17 第三章：项目属性定位 18 3.1. 片区属性分析 18 3.2. 项目地块属性分析 19 3.3. 发展商属性分析 19 3.4. 项目整体属性定位 20 第四章：项目客户定位 21 4.1. 客户定位 21 4.2. 本项目潜在客户分布及构成 21 4.2.1 主要目标客户的差异性特征分析 28 4.2.2 本项目主要目标客户共性分析 30 第五章：项目产品定位 31 5.1. 项目核心客户需求分析 31 5.2. 项目物业类型定位 32 5.3. 户型面积配比定位 33 第六章：项目形象定位 34 6.1. 片区认知度分析（与其他高档住宅片区的区别） 34 6.2. 项目形象定位 35 6.3. 项目案名推介 35 第七章：物业发展建议 36 7.1. 项目建筑风格建议 36 7.2. 规划布局建议 38 7.3. 户型创新建议 39 7.4. 园林规划建议 39 7.5. 会所构成功能建议 41 第八章：价格定位 44 8.1. 定价方法选取 44 8.2. 定价因子确定 44 8.3. 项目销售计划 46 第九部分 项目经济收益分析 46 9.1. 销售收益测算 46 9.1.1 收益测算前提假设 46 9.1.2 收入测算 47 9.2. 项目成本估算 47 9.3. 项目盈亏平衡点分析 49 9.4. 项目敏感性分析 50 9.4.1 建筑成本 50 9.4.2 销售价格 51 第十部分 项目政策性风险分析 54 10.1. 经济风险 54 10.2. 市场风险 54 10.3. 政策风险 54 10.4. 自然风险 57  第一章 项目定位原则 原则一：源于市场 项目定位来源于对市场尤其是区域性市场的把握与分析，市场调确是项目定位的基础和依据，前期，受贵公司的委托，我司对樟木头、常平、清溪、塘厦、凤岗、莞城以及深圳片区进行了市调，并完成了市调报告的撰写，对片区的房地产市场有了全面深入的了解，并对市场进行了深入的分析，此次定位报告是基于前期市场调查的基础上，结合项目地块的实际而提出的，充分做到尊重客观事实、尊重客观市场。 原则二：源于客户 客户是房地产开发经营的根本，离开了客户，就放弃了根本。 本次定位是基于中原多年来东莞本地的操盘经验，以及对东莞置业客户的深度把握，结合本次市调，确定本项目的核心客户群，然后依据客户群的需求特征，确定产品定位。 原则三：源于未来市场竞争 房地产项目开发时间跨度长，产品定型后，可调整的空间小，可调性差，因此，对未来市场准确分析与把控对本项目成败至关重要，本次定位是充分分析了东莞市尤其是樟木头本镇房地产市场竞争格局、未来整体发展趋势研判后作出的，是基于未来市场竞争的定位，具有较强的超前性和前瞻性。 第二章：项目分析 项目区位分析 樟木头区位分析 项目区位分析 交通分析 外部交通 内部交通 项目地形分析 项目地势地貌分析 地块呈类椭圆形，地块上大部分被绿地覆盖，有少量长龄荔枝树生长其间，可做未来小区建设的园林绿化； 地块有小幅高差，坡地地形，疏林缓坡，地块干净，但有利于高低错落、层次感强的单体设计。 项目四至分析 1 1 凯悦酒店 项目经济指标分析 总用地面积： 建筑容积率：≤1.3 总建筑面积：㎡ 建筑密度：≤% 建筑层数：≤11层 建筑高度：≤45 绿地率：≥% 建筑物退缩用地红线： 按上述指标要求： 满足最大建筑密度的基底面积为：㎡*%=㎡