房地产行业避税现状概要.docVIP

房地产行业避税现状 近期国家税务总局在对浙江、安徽、山西、山东、四川、云南、 上海 7省市的调查中发现, 在各种涉税问题中, 房地产业的问题占了 90%。 以浙江省地方税务局提供的材料为例, 金华市地税局稽查局近 期对该市 96家房地产企业开展专项税收检查,企业补缴税费 5472万元;嘉兴市地税部门组织全市 311户房地产企业的 2002至 2003年度税收自查,各企业自查申报补税金额共计 5009万元;义乌市地 税局针对全市房地产行业税收征管中存在的问题,对 15家规模较大 的房地产企业进行重点检查,查补税费共 7000多万元,其中单户查 补税费最多的达 1800余万元。杭州市审计局重点检查的 37家房地 产企业中,有 17家存在偷逃税行为,偷逃税金额达 7069.81万元。 二、房地产行业的避税行为及原因分析 近期国家税务总局高层人士表示:房地产业无论是涉税案件数量、 案件发生率、 涉税违法纳税人所占比例、 还是查补税款额上都有明显 的上升势头。 通过长期调查发现房地产业的纳税人规避税收的手段主 要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上。 通过大量的调查研 究发现我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法。 (一利用成本膨胀法规避税收行为 成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时, 为使成本值最大 化从而减少应纳税所得额, 或通过采取最有利于自己的成本计算方法, 以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额,减少应纳税额, 最终达到降低自身税负的避税方法。 房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和 地土增值税。 我们在调查中发现, 这种避税方法在房地产企业运用相 当普遍,有数据显示,一般成本膨胀率都在 10%--15%之间,更有甚 者达到 20%--30%。 房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主 要原因在于: 一是房地产开发企业属劳动密集型、 资金密集型企业, 其开发项 目的经营周期较长,开发前期资金投入大,资金回报期相对滞后,并 且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中,很难在时 间和因果上准确配比相应的费用和成本; 同时由于上述原因也给税务 机关的征管和稽查带来很大难度。 这为房地产企业从客观上造成了避 税的空间和条件。 二是房地产开发企业大多是多种经营, 既有建筑业, 又有加工业, 既有房屋销售,又有物业管理服务。在调查中发现,大多数房地产企 业的关联方一般为建筑安装(队公司、建筑材料加工企业、绿化公 司、房屋销售(中介、装修公司等,而这些关联公司中,还有不少 是享受税收优惠政策的企业。 更有甚者的是房地产企业与其关联的建 筑安装等公司的财务是合署办公。 这为房地产公司在成本核算上通过 虚开、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性。 三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多,要办的手续烦琐, 收费几乎无处不在。有关资料表明 , 某些地方对房地产开发企业的经 营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个 , 大到政府部门、 行业协会,小到街道居委会、环卫站等,形成文件明确规定的收费项 目就有近百项;过多的规费支出,票据五花八门,使税务机关较难甄 别和认定其支出的合理、 合法性及其标准, 最终使房地产企业在年终 利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。 四是房地产开发工程施工周期长, 结算方式多样。 调查中发现为 房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门, 有正规建筑安装公司、 有农村草台班子(由于征用了农村土地、有个体户、也有军队等特 殊单位, 税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。 造成开发 企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票, 而是以收据支付 工程款(包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等的特 殊现象。 这既影响了工程成本的及时结转, 同时又给房地产企业膨胀 开发成本,规避国家税收提供了机会。 五是由于房地产企业,特别是非国有企业,公司内部管理混乱。 公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。 造成公司 权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本, 全部挤入 公司费用成本中。我们在调查中发现,公司权益人(包括家庭成员 的个人经济活动所发生的支出, 如出国旅游的费用、 享受高档消费品 的费用等等全部被挤入公司的期间费用; 在调查中还发现公司建大楼, 权益人建小楼的情况,其挤占公司的成本比例是触目惊心的。 (二运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为 房地产企业运用会计政策的空间, 即对同一经济活动可选用不同 会计方法的原理, 和利用税收法规的缺失, 人为调整企业收入和成本 费用,以达到规避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。 房地产企业在结转销售成本时, 一方面利用税务机关的政策法规 的缺陷, 即税收政策只注重收入与时间关系