商业经营模式探讨.pptVIP

商业形态归纳 商业项目的可行性 * 商业经营模式探讨 一、大型超市 发展条件及限制： 区域存在沃尔玛及万佳等两家大型超市。同时区域零售业辐射范围小，区域人口有限。竞争将十分激烈。 可行性分析： 经营前景不好，商家难以入住。 失败案例：鸿洲文鼎沃尔玛 商业经营模式探讨 二、大型百货商场 发展条件及限制： 区域处于东门零售百货商圈直接辐射区域，同时地处东门商圈边缘，辐射范围有限，商业人群不足，同时对项目临街面及昭示性要求高。 可行性分析： 项目自身条件有限，经营前景不好，商业难以入住 失败案例：温莎广场 商业经营模式探讨 三、大型主题商城 发展条件及限制： 需要存在于商业旺区，由于缺乏主力店，分散经营，需要依赖于经营范围已经成行成市，同时经营较为单一，经营风险较大。 可行性分析： 区域为家装建材市场，业态较为单一，对于零售业直撑不足，经营前景不佳，招商存在困难 失败案例：万景妇儿百货 四、大型服装批发市场 发展条件及限制： 直接受到东门商圈的影响，同时距离东门较远，商业人群不足，难以支撑项目 可行性分析： 经营前景不佳，招商困难，同时降低物业档次 失败案例：福田服装批发市场 商业经营模式探讨 五、大型电子电器市场 发展条件及限制： 需要依赖经营成行成市，同时对物业昭示性、临街面要求高 可行性分析： 区域经营业态单一，同时受华强、东门市场的打压，难以形成气候。 失败案例：南山西部电子市场 商业经营模式探讨 六、大型汽配汽贸市场 发展条件及限制： 需要大型停车场及试车通道，汽车直接到门口 可行性分析： 项目自身条件限制，同时笋岗、香蜜湖、银湖汽配汽贸已经成行成市，并且深圳室内汽贸市场难以招商 商业经营模式探讨 七、大型家具家装市场 发展条件及限制： 需要成行成市，同时对交通、停车场等配套设施要求高。 可行性分析： 项目周边为深圳最大家装建材市场，同时笋岗物流区改造对于家具家装等依赖仓储、运输的批发行业有很大促进作用，但项目所在区域已存在多个大型中高档品牌商家如好百年、怡丰名家具等，竞争较为激烈 商业经营模式探讨 八、大型专业市场 发展条件及限制： 依赖于专业市场成行成市，同时对交通及物流配送要求较高。 可行性分析： 项目周边交通便利，同时临近笋岗仓储区，存在发展的可能性，但招商的关键在于专业市场的定位及发展商提供的服务程度。 商业经营模式探讨 九、“豪布斯卡”经营模式（“新大好”模式） 集商场、休闲娱乐、餐饮、酒店、停车场于一体的新式商业经营模式，目前主要由“新大好”率先推广，具备多种功能于一体，满足各种不同需要。一般用于解决层数较多的商业物业经营问题。 可行性分析： 存在发展可能性，但其中商场的经营方向是关键问题，同时项目停车位可能难以满足需要，并且对于设计方案有特殊要求。 商业经营模式探讨 商业经营模式探讨 十、“连锁mall”经营模式（“铜锣湾”模式） 休闲购物商场，但对于传统MALL来说，无需超大型的经营面积，连锁MALL的优势在于连锁店之间的优势互补，即可以发挥规模效应，同时又可以灵活经营。 可行性分析： 存在发展的可能性，但需要在经营方向上注意与沃尔玛、万佳、东门商圈形成差异。 其他商业解决方案解析 1、“代理商+商家”联盟 此种合作方式关系较为淡薄，对于大型商业项目，商家在选址时态度申慎，联盟关系名不符实，部分代理商虽有意向，用以解决招商问题，但目前尚不存在此种联盟。 2、返租 返租是一记猛药，其合理存在的前提是商铺招商成功并能够长期成功经营，同时对于发展商的资金周转有很高要求，因此只能作为辅助方案，单纯返租对发展商有害无益。 街区意象： 一个整体的商业品牌； 一个业态极尽齐备的超级购物中心； 整个街区实行着一个MALL的商业功能…… 东门的价值再思考—— ——Street Mall Street Mall的基本特征： 开放性强的成熟街区 良好的步行系统 业态齐备 核心商家统领 商业对项目的意义 ②成为项目增值举措 ③具有展示价值 ①利润的重要来源 利用项目的商业资源优势提升住宅产品的附加值 商业街铺化与售卖 商业街成为项目展示的重要组成部分 折扣店——汇集厂家折扣品牌的商业走廊，或是汇集沃尔玛 等低价型业态的聚集区 专卖型——没有主题或核心店，由专卖某类产品的店铺 组 成，是集市向室内空间的演变 景观型——整