龙湖与万科房地产发展对比分析.ppt

借鉴 部品的标准化有利于大规模采购，从而降低采购成本； 产品标准化有利于提高品质，降低成本，加快进度 逐步建设产品标准化 全面整合公司已有的项目积累，挖掘产品内涵，提炼产品 加大市场调研工作，准确找到市场切入点； 开展针对建筑材料、部品、构造等方面的研发工作； 三、溢价 万科在售项目与同区域项目价格差保持在10%左右 万科品牌在市场上极具影响力，成为区域市场风向标，周边项目采取跟随策略，以万科项目为目标进行价格和销售策略调整 万科项目 万科公园五号 25000 金隅万科城 7500 万科四季花城 7100 周边在售项目 价格（元/平 米） 阳光上东21000 书香名邸7000 顺义新城第一区6300 —— 尚城6000 金汉绿港二期6800 万科 万科项目投资估算 万科紫台 楼面地价为3600元/平方米，按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，万科紫台单位成本8000元/平米左右 项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润6000元/平米左右，预计毛利润率75%左右 万科中粮假日风景 楼面地价3986元/平方米。按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，万科中粮假日风景估算单位成本8800元/平米左右 项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润5200元/平米左右，预计毛利润率60%左右 万科通过溢价销售，保持着较高的利润率，实现较高的投资回报 万科 龙湖项目销售价格普遍高于区域同档次楼盘20％以上，甚至高达50％ 预期利润大幅增长，把一个项目卖成2个，甚至达到3个同样项目所能创造的利润 龙湖 龙湖：高溢价，高利润 龙湖项目 龙湖滟澜山 32000 龙湖香醍漫步 17000 龙湖香醍别苑 10000 龙湖唐宁ONE 30000 周边在售项目 价格（元/平 米） 龙湾25000 纳帕尔湾 16000，富力 湾13000 东香庭6300 大通成府公馆 24500 土地单位成本：11573元/平米 项目单位成本：20974元/平米 预估售价：35000元/平米 预计税前利润率：66.88% 龙湖唐宁ONE投资收益 龙湖 土地单位成本：6400元/平米 项目单位成本：14716元/平米 销售均价30000元/平米左右 税前利润率：101.26% 龙湖滟澜山投资收益 龙湖 知己 了解并挖掘项目的 一切可以溢价和有可能 溢价的有利与不利点 钝角法则 溢价销售 执行溢价 知彼 了解目标客户群的一切属 性，尤其是客户的消费心 理与价值体系，并试图影 响和改变他们 布道洗脑 强调知己知彼的溢价执行策略 集中把握客户的关注重点，满足其需求： 精细化园林景观 物业服务 通过不断的价格试探，做出正确的涨价决策，实现项目的溢价收入，实现高利润率 龙湖滟澜山项目投资收益评估 预期销售均价 实现溢价后的实际销售均价 预期一期均价：16000元/ 平米 实际实现的一期销售均价： 25000元/平米 预期一期套均价：420 万元 实际实现的一期销售套均价： 611万 滟澜山16000元/平米的预计销售均价实际卖到25000元/平米，单套销售总价实现200万元的抬高 龙湖 借鉴 培养企业核心技能，树立品牌，增强开发项目的溢价能力 研究客户需求，以客户为导向满足客户关注点 在限价房与普通商品房价格日近的市场中，开发中高端项目，实现差异化竞争 四、融资 上市融资：提高资金效率 龙湖：为上市，拓展土地 万科：资本市场融资与购买土地良性循环 2006年开始大举扩张，大量增加土地储备 在重庆拥有超过6500亩土地；在成都，拥有约2000亩土地，在北京，则拥有约2700亩地 一二级开发土地总面积达11000亩，可建筑面积约1300万平方米 高价圈地：以土地单价11567元/平米的价格取得了中关村地块 龙湖：IPO暂缓，资金困局 大举圈地，提高上市估值 龙湖取地 降价因素 市场压力 龙湖短期内无法上市 龙湖集团11000亩土地存货负担 05年至今，北京龙湖获取6块土地，拿地成本61亿左右，从05年至08年10月，北京龙湖的销售额只有51.6亿 龙湖现状：资金紧张，大幅降价 资金紧张 大幅降价 花盛香醍：5月13000—18000元/平米，9月跌至6800元至8000元/平米，跌幅超过6000元/平米 艳澜山：最高销售均价达到35454元/平米，目前对外报价32000元/平米，原来毛坯房变为精装房，装修标准3000元/平米，艳澜山实际降价幅度6000元/平米 放弃部分溢价，快速回款，加快资金的周转 降幅虽大，在可接受范围 花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算成本6500元/平米左右，项目有20%左右的毛利润 05年后每年都能通过不同的渠道获取资金，而北京万科也正是在此期间