滨江项目运营蓝本初案.pdf

BLUEPBLUEPPRINTPRINT TM 滨江项目运运营蓝本初案 本方案严格保密，版权归本司所有 BethBeth roadroad ddecisionsdecisionsd outout 思路决定出路路…… 中国式地产，一半看”天”，一半看”地” “天”乃国政宏观格局，“地地”乃周边竞争格局+当局执行 第第一章章 CHAPCHAPPTER1PTER1 宏观格局宏观格局局局 MACROOSCOPIC 思考格局有多高,我们们就能走多远 找到回归的纽带,我们们就能完美的落地…… 第一节：国政研究国政研究 运营定律把控运营定律把控 MACROSCOPIC 调控规律研究： ◆2007年，楼市，股市全面火焰喷高，疯狂狂无比 ◆2008年，金融温疫横行，楼市股市全面沦沦陷 ◆2009年，国政救火，楼市股市双双反弹，冲锋历史新高 ◆2010年初年初 ，，中央中央经济会议爱昧济会议爱昧态度度 ，，楼市楼市市局面大好市局面大好 ，，锋火连绵锋火连绵 ，，屦创屦创量、、价新高价新高 ◆2010年4月，过火局面，国政无法再旁观 ：国10号文件调控出台； ◆2010年5月-8月，全国楼市慢慢冰封，量价价齐跌； ◆年99月月 ，，地方政府地方政府、、银行执政按赖不银行执政按赖不不支不支 ，，放松小政策放松小政策 ，，各大城市又现暖潮各大城市又现暖潮 ；； 国家又在虎视眈眈，温家宝宝重申遏制房价过快增长决心 调控时间比对调控时间比对 ： 2007年11月：楼市冲刺最高锋，088年3月调控； 年0505月月 ：：一落千丈一落千丈 ，22个月未出个月未出出出 ，免税减税免税减税、货币宽松等调控回拉货币宽松等调控回拉 ， 历经6个月调整周期，迎迎来复苏； 2009年初：楼市全面苏醒，6月后，出现全面断货局面，从3月开始到2010年 3月，12个月的量、价齐升升 ，再创楼市历史新高。 2010年4月：国10号令，调控出台。历经4月，量价齐跌 年99月份月份 ，全国迎来暖意全国迎来暖意 ，一线线线城市回涨环比超线城市回涨环比超10%10% 预测结果：从调控历史比比对数据来看（平衡是国家调控的准则） 结论： 向下调：3个个月即出上调政策，极限为6个月左右 向上调：5个个月至一年，出下调政策 数据分析数据分析 ：：本次调控影响本次调控影响响响 ：：66-88个月时间个月时间 ！初步入复苏年初步入复苏 ！！ 第二节：政要调控政要调控 市场轨迹研究市场轨迹研究 MACROSCOPIC 疯狂房地产遭遇疯狂房地产遭遇 ““急急急刹车急刹车”” 如果没有4月中旬政府的果断出手，很难难想像目前的国内房地产市场是处于何种境地：升 上天堂？抑或是坠入地狱？总之，脱缰缰的野马终究会把马背上的主人甩落下来。 44月月1414日日 ，国务院召开常务会议国务院召开常务会议 ，研究部研究部部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。44月月 17日，国务院发布《关于坚决遏制部分分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价 过快上涨，实行更为严格的差别化住房房信贷政策。随后，住建部等部委和地方相继出台 政策。 点评：时至今日，被号称史上最严厉房房地产调控已经运行5月，部分高房价地产出现了成 交量快速下降，价格依然僵持的局面，有传言称政府正在酝酿下一波调控政策，目的就 是让房价下降到合理水平。尽管最终的的调控效果还不得而知，但无论如何，政府表明了 让老百姓居者有其屋的态度，未来值得得期待。 调控的目的，是平衡与健康，开发者与与购买者都应正确看待调控！ 4月一线城城市房地产销售整