综合体购物中心规划与招商研究.pdf

缔造百年持续繁荣的购物中心 购物中心的规划与招商策略 购物中心的规划与招商策略 美格行商业地产 一、商业地产与购物中心的市场定位 二、购物中心的业态规划与商户组合 三、购物中心招商的特点与存在问题 四、零售商家拓展分析 一、商业地产与购物中心的市场定位 商业地产发展的三个阶段 1、2000年以前 “商业、地产分离阶段” 2、2001——2005年 “商业、地产叠加阶段” 3、2006年以后 “商业、地产融合阶段 “商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征 1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目 2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业 项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式 3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段 4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱 “商业、地产叠加阶段” （商业+地产）特征 1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明 显不同于住宅地产开发模式 2、将“商业”和“地产”进行简单叠加， “商业”更多地从属于“地 产”，“招商”也是为了“商铺销售” 3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的 4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸 引并投资 5、多数项目不重视经营管理 “商业、地产融合阶段” （商业地产价值融合）特征 1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融 2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则 3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语 4、注重经营和业绩 5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景 “商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景 1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力 2、商业地产开发商实力增强 3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内 零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化 4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域 商业地产开发首先需要明确的问题 1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？ 2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？ 开发购物中心需注意的问题 1、先招商再开发 2、开发程序：定位--规划--主力店招商--开工 3、只租不售是趋势 购物中心分类 邻里型 社区型 区域型 超区域型 商圈半径（公里） 1～2 3～5 10～20 30～40 时间距离（分） 3～5 5～8 10～15 20～30 商圈人口（万人） 1～2 5～10 50～100 200以上 停车场容量（辆） 50～100 300～500 2000～5000 5000～10000 超级市场 综合超市1家 百货店2家 百货店2～6 专业商店 专业商店 综合超市2家 综合超市2～3家 综合店 饮食服务 服装店 服装店 商店组成 药店 其他 饮食服务 饮食服务 洗衣店　 杂货店 杂货店