悦达高淳项目商铺划分与租售方式建议 项目分析模式建议.pdf

【【悦达置业悦达置业】】 高淳项目商铺划分与租售方式建议 南京循质地产策划咨询有限公司 2012.7 目 录 一、项目基本情况及竞争项目分析 二、项目租售价格预测与模式建议 三、项目一层商铺划分与动线建议 一、项目基本情况及竞争项目分析 1、项目基本情况 项目区位：高淳县镇兴路与栗园路西南交界口 交通情况交通情况 ：：项目北临镇兴路项目北临镇兴路 ，，为双向四车道为双向四车道 ，，是高淳城市主干道是高淳城市主干道 ，，有公交线路有公交线路1010余条余条。。 项目地形：总体呈三角扇形，东宽西南窄，东南面呈圆弧形。 项目组成：总建筑面积31996 平方米，规划建筑主体4层，地上商业面积：24407平方米，地 下：7589平方米。其中家乐福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407 ㎡㎡。 2、区域商业分布 县政府 镇兴路 本案 新兴商圈 缺乏核心商业缺乏核心商业 城市向东发展 传统老城区 核心商圈 传统老城区以步行街传统老城区以步行街、华润苏果华润苏果、苏宁电器为核心向四周辐射苏宁电器为核心向四周辐射 ，商业发展成熟商业发展成熟 ，人口密人口密 度较高，是高淳核心商圈； 受制于可供开发的土地较少，核心商圈后期发展潜力较小，商业已通过镇兴路、栗园路、 宝塔路逐渐向东溢出宝塔路逐渐向东溢出 ，， 项目所处的新兴区域，随着城市向东发展的战略，周边小区的入住率提升以及企事业单 位的搬迁潜力较大，但现阶段商业布局较为分散，商业氛围不足，缺乏核心商业； 3、竞争物业典型个案分析 本项目 北漪路店 天河路店天河路店 高淳县现有华润苏果两家较大的超市，操作模式为：用较低租金承租 物业，将多余面积划分为店铺，内铺按照营业额18%抽成，沿街商铺可抽 成可租赁，租金4.5元/平米/天 ，已无空铺，经与商家了解，沿街商铺转 租费已达租费已达1010万万。 3、竞争物业典型个案分析——华润苏果天河路店（8000㎡） 租金：2.5元/㎡/天 租金：4.5元/㎡/天 售价：18000元/㎡售价：18000元/㎡ 租金：4.5元/㎡/天 租金：3.5元/㎡/天 售价：25000元/㎡ 售价：22000元/㎡ 租金租金 ：：11.11元元//㎡㎡//天天 售价：20000元/㎡ 该项目目前主要由华润苏果该项目目前主要由华润苏果、、肯德基肯德基、、苏宁电器三大品牌商承租苏宁电器三大品牌商承租 ，，目前经营状况均较好目前经营状况均较好。。 1.项目北侧、西侧所有沿街门面早前已全部出售。（2009年售价10000元/㎡） 2.北侧一、二、三、四层约18000㎡已租给“华润苏果超市”（18000㎡ ，租金400万元/年，约0.6 元/㎡/天），华润苏果其中将一楼内部商铺分租给50家左右的个体经营，租金为4.5元/㎡ ，其中含 ““肯德基肯德基””向华润苏果承租的向华润苏