我国房地产经济波动与金融风险防范研究.pdf

1 内容摘要 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，2003 年我国 GDP 增长率为 9.3 ％,房地产开发投资的贡献率达到了 4.0 ％；房地产业又 是资金密集型产业，与金融体系关系密切。据统计，到 2004 年，我国 房地产开发中使用银行贷款的比重达到 55 ％以上，2004 年个人住房贷 款新增 4073 亿元。然而房地产经济具有波动性，其波动必然冲击金融 体系，产生巨大的金融风险。控制不当，还容易酿成金融危机。因此， 对我国房地产经济波动与金融风险防范问题进行深入研究，具有重要 的理论价值和现实意义。本文研究的主要内容如下： 第一章：房地产经济波动理论。本章对房地产经济波动的内涵、 分类、波动的形成机理、波动的效应、影响因素和传导途径等进行了 分析。从长期看，房地产经济的发展呈现出向上增长的趋势。而房地 产经济波动则围绕长期增长趋势上下起伏、振荡；房地产经济波动可 分为房地产经济周期波动与异常波动。二者的主要区别在于：异常波 动产生于非理性的投机行为，周期波动则产生于房地产投资行为和理 性的投机行为；异常波动没有规律性，其扩张、收缩的持续时间短。 而周期波动围绕长期趋势呈现规律性的扩张、收缩，波动持续的时间 相对较长；影响房地产经济周期波动的因素有投资、投资收益率、货 币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、 经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。导致异常 波动的因素有：金融资产的扩张，国际游资冲击，信息技术在交易中 的应用，经济规范失衡，基金经理人的投机行为，蓬齐(Pons)融资， 群体行为和道德风险等；房地产经济异常波动可产生财富效应、风险 效应、产业结构效应、社会福利效应、收入分配效应和资本流动效应 等社会经济效应。 第二章：金融风险的形成机制。本章对金融风险与金融危机的内 涵、产生的基础、影响因素、形成与传导机制等问题进行了分析。金 融风险具有客观性、扩张性、多样性、可管理性、高传染性和强破坏 性等特点；金融风险是金融危机的基础，风险是量的积累，是量变过 2 程。金融危机则是金融风险的质变结果；金融风险产生的基础是货币 与商品运动相脱节、信用货币的出现、经济虚拟化、金融市场的波动 性和脆弱性、信用体系缺陷和监管的有限性；金融风险的形成机制在 于金融的不稳定性、货币的过度供给、金融资产价格的波动和信息不 对称；金融风险的传导机制在于经济周期波动、经济异常波动、金融 创新和国际资本流动。 第三章：房地产经济波动与金融风险的形成机制。本章对房地产 经济波动与金融风险的成因、影响因素、形成与传导机制进行了研究。 房地产价格的增长提高了充当贷款抵押品的房地产的价值，因此会降 低房地产信贷的风险。由于这种原因，房地产价格的上涨会提高金融 机构对房地产业的信用供给，这会进一步提高房地产的价格；房地产 价格的下降会降低充当贷款抵押品的房地产的价值，并因而导致违约， 这会减少金融机构的资本。而且，房地产价格的下降，还会提高房地 产借贷中可观察到的风险。所有这些因素都会降低对房地产业的信用 供给。此外，监管者会通过提高资本准备金，对金融机构资本头寸的 脆弱性做出反应。这些措施会进一步减少对房地产业的信用供给，并 且对房地产价格的下降施加更大的压力；房地产价格下跌，使得房地 产抵押贷款的风险骤然上升。而金融机构和监管者采取的紧缩措施又 给下滑的房地产市场施加了更大的压力，加剧房地产价格的下跌。房 地产泡沫破灭，金融风险集中暴露，最终酿成金融危机。 第四章：房地产经济波动与金融风险的国际比较研究。本章对经 济发达国家日本和欠发达国家泰国的房地产泡沫与金融风险进行了分 析，以期找到可供借鉴的经验。日本地产泡沫的教训在于，对不动产 贷款风险的忽视；日本政府在经济扩张阶段采取了不恰当的货币政策； 忽视了对土地、股票等资产价格的控制；不动产贷款控制不力；金融 机构在经济扩张时期不动产贷款过多，且普遍具有忽视对借款人进行 审查的倾向。泰国房地产泡沫的启示在于，泰国政府没有正确处理虚 拟经济与实体经济的关系；引进外资的规模和利用失控；没有建立起 资本市场开放的配套措施；整个金融体系的缺陷与金融机构的脆弱性。 第五章：我国房地产经济波动与金融风险实证分析。本章对影响 3 我国房地产经济波动的因素进行了实证分析。在周期波动方面，选取 了货币供应量、房地产开发投资、物价水平、人均国内生产总值、城 乡居民储蓄存款等指标，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解 释变量。在房地产经济异常波动方面，选取了国内资本市场、国际资 本流动、个人购房贷款等影响因素，以此为解释变量，以商品房平均 价格