合肥金方维也纳春天地产项目策划推广方案.ppt

金 方 · 维 也 纳 春 天策 划 推 广 方 案 操盘破译前的“三问三思”？？？ 一问一思： 政策：房地产国家宏观调控、大城市房价下跌的地震波，08年对淮北市场到底会产生多大的负面影响？如何规避？ 二问二思： 买家：对手卖点八仙过海、各显其能，我们卖什麽？我们凭什麽吸引买家眼球？ 三问三思： 自身：我们是要做一个战略型项目还是速度型项目，或是利润型项目？一盘三物业，我们如何才能短时间内名利双收？ 1、大中环境结论及启示 宏观审势 结论：周期性平衡 政策紧（金融及税收） 形势紧迫 不确定性强 洗牌转型 启示：时不我待 后发先制 现金为王 三级跳 优化利润 品牌塑造 中观度势 结论：成熟稳定 拐点延后 多元化 高层年 启示：专业化 差异化 田忌赛马 以快打慢短平快快滚 项目发展战略：转化劣势 第三、开发战略：加值策略 田忌赛马 在突出项目环境优势的基础上应利用特色定位拓展市场空间，增加项目附加价值。同时在销售推广上利用多层冲击市场，抢占市场先机和市场份额，小高层高层采用市场跟随策略，利用价格优势实现快速销售的目的。 项目发展战略：抓住机会 第四、开发战略：抢占时机 今年上半年全国房地产市场发展不明朗，淮北市场也存在一定观望态势，而且上半年开盘项目较多，竞争很激烈。项目能否抢占市场先机是实现整体销售的关键。一定要抓住上半年比较好的时机一击制胜。 淮北楼盘定位一览 凯莱文苑：教育地产； 水岸碧桂园：公园住宅 水岸生活 百年香樟：百年香樟，自然生活哲学 可伦国际：优越生活，领袖南城 12楼座单体或户型名称 中外十二大名曲及大师命名： 高山流水 华尔兹 阳春白雪 格莱美 渔舟唱晚 爵士乐 平湖秋月 天鹅湖 梅花三弄 贝多芬 二泉映月 莫扎特 成交促动策略模式 理性促动：1.价格2.优惠政策3. 生活配套4.户型5.产品品质6.合同条款 感性促动：1.广告共鸣2.身份认同3.体验提升 4.文化感召 一、营销推广策略 借势---充分借用市场上升的有利时机，突出项目优势，树立项目特色定位。 造势---对产品及卖场进行包装，诠释产品崭新的概念，拓宽宣传推广渠道，为正式销售积蓄能量。 拓市--- 强化现场销售力，拓展多渠道营销，实现快速销售目的。 用市--- 借助前期良好销售形势和口碑，深挖客户资源，实现后续销售。 二、分批推售策略 二、分批推售策略 二、销售进度分解 二、一期推广费用预估 目前，一般营销推广费用为销售额的1.2%-1.5% 按1.2%计，推广费用约为93.4万； 按1.5%计，推广费用约为116.8万。 一期推广费用预估为：93.4－116.8万 （以上费用仅为初步预算，执行费用根据实际情况进行调整，商业推广费用一期按50％计算） 根据前述，本项目的推广费用约为：100万 各阶段营销推广费用划分如下： 二、一期推广费用分解 三、阶段推广计划 三、阶段推广计划 2、阶段目标 树立项目形象、拓展项目知名度； 进行产品及销售包装，吸引积累客户资源； 进行市场试水，进行多层推广信息发布，为认购做好准备： ①客户登记基本资料； ② 筹备“金方会，为认购做好准备。 4、实施配合 销售物料准备 营销推广活动 媒体组合宣传 现场包装展示 销售物料准备 营销活动 媒体组合 现场包装及展示 工地围墙包装； 销售现场包装展示； 项目及销售现场指示系统； 看房直通车流动展示。 2、阶段目标 实现认购120个VIP客户的目标； 继续积累客户资源，为开盘销售做好准备； 拓展新的营销渠道。 4、实施配合 销售物料准备 营销推广活动 媒体组合宣传 销售物料准备 营销活动 媒体组合 2、阶段目标 争取消化认购客户资源； 已购客户签约及收款促动； 拓展新客户资源实现一期住宅55％销售目标。 4、实施配合 销售物料准备 营销推广活动 媒体组合宣传 现场包装展示 销售物料准备 营销活动 媒体组合 现场包装及展示 工地围墙更新； 销售现场开盘包装展示。 2、阶段目标 借助开盘火热势头实现持续销售； 挖掘老客户资源，以老带新销售； 一期住宅80％的销售目标。 4、实施配合 营销活动 媒体组合 现场包装及展示 营销活动 媒体组合 现场包装及展示 样板间开放； 看房通道包装； 样板景观包装。 销售促销活动