成都房地产市场分析.pptVIP

* 市场小结 * 住房市场销售回暖，开发商拿地积极性上升，带动土地市场成交回暖，带动土地溢价率上升。预计下半年土地竞争将趋于激烈，地价成交将减少。 * * * 主城区住宅市场新增供应同比环比均下降 2012年上半年成都主城区住宅市场新增供应34009套，供应面积341.18万平米。 受11年市场销售疲软，土地成交量下降及新开工面积下降的影响，今年上半年主城区住宅新增供应面积环比下降39%，220万平米；同比下降16%，66万平米。 * 近郊新增供应同比环比均下降 2012年上半年成都近郊住宅市场新增供应45544套，供应面积462.44万平米。近郊住宅市场成交53311套，成交面积516.04万平米。 新增供应同比下降40%，环比下降42%；成交面积同比下降21%，环比上升10%。 近郊成交相比于2011年下半年有所上升，但供应面积相比11年下半年却又大幅下降，说明近郊后期的销售压力比较小。不过近郊项目同样受到了限贷、贷款额度降低等因素的影响，并未因不限购而产生成交量大幅上升。 * 受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响，住宅市场成交量明显回暖 * 主城区成交量同比环比均上升 2012年上半年成都主城区住宅市场成交37470套，成交面积358.23万平米。 成交面积环比上升32%，87万平米；同比上升3%，9万平米。 在观望情绪趋缓、地方政策微调、部分项目降价促销等因素的推动下， 3、4、5、6连续三个月销售量超过去年平均水平，明显出现回升。 去年成交 平均水平线 * 近郊区及远郊区成交量环比均上升 2012年上半年近郊住宅市场成交53311套，成交面积516.04万平米。 成交面积同比下降21%，环比上升10%。 近郊成交相比于2011年下半年有所上升。 远郊与近郊成变化相似，仅是环比上升。 2012年上半年远郊住宅市场成交15083套，成交面积174万平米。 成交面积同比下降12%，环比上升18%。 * 销售压力缓解 成交价格小幅回升 * 住宅市场供求比下降 销售压力减小 销量连续四个月超过去年同期水平，从而使得主城区住宅供求比下降，销售压力有所减小。 以上数据反映出，整体市场供求关系有所缓和，为部分项目收缩优惠奠定了基础。 同主城区相似，近郊区的供求比也出现较大幅度的下降，供求关系出现了较大幅度的缓和。 * * 主城区住宅成交价格小幅回升 今年3月份主城区在部分项目降价求量、政策预调微调等因素的作用下，成交量大幅上升至203万平米，形成了“小阳春”。 成交量的快速上升改变了消费者的观望情绪，并使得供求关系得到了缓解，开发商的预期也得到了一定的改变，使得部分开发商开始收缩优惠幅度，从而使得成交价格有了小幅的回升。 * 6月嘉联指数小幅上升 6月嘉联主城区住宅价格指数为1020，环比5月上升0. 1%，继上月总体小幅上升后，本月微幅上升。 * 注：嘉联主城区住宅价格指数是以单个项目价格为基础计算的价格指数，其指数变化排除了区域、项目档次等成交结构性变化的影响，能更真实地反映市场价格的真实变化。 * 价格开始微幅上升 2012年6月，在纳入统计的项目中，价格上涨项目比例为50%，下降项目比例为24%。 本月价格未变项目比例扩大，约占26%。 6月价格下降项目比例继续缩小，目前已达到近期最低水平，仅占总体的24%。 结合光华逸家等收缩优惠仍然开盘热销的情况，我们认为房价开始微幅上升。 * 存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施 * 主城区存量房目前为825万平米，近郊区存量面积为1158万平米，虽然已连续两月下降，但下降的幅度很小，存量面积仍然处于高位上。 在宏观调控的限购、限贷难以突破的情况，各方切忌盲目乐观，不宜大面积或快速的提高自己的价格，而导致中央对房地产调控再度加码 各方应根据自身项目资金、销售的具体情况调整项目的价格策略，而应该采取以走量为主的策略。 * 首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近七成的市场 * 70-110仍是主城区市场成交主力 2012年上半年成交量以70-110㎡为主，成交面积占总量的61%，成交套数占总量的68%。 其中成交量以70-90㎡为主，面积占总量的42%，套数占总量的50%。 各面积段成交量多少，反映了消费者购房的主要倾向，可给潜在项目的户型配比规划提供一定的参考作用。 * 近郊与主城区相似，但90-110成交比例多3-4% 2012年上半年近郊区70-110成交面积占总量的60%，成交套数占总量的67%。 其中成交量以70-90㎡为主，面积占总量的38%，套数占总量的45%。 近郊区90-110成交套数及面积均占22%，比主城区多3-4%。 * 6、南沿线华阳段、元华-站华、大丰板块为市场热点板块 板块成交量以南