雍翠华府营销推广思路及项目调整建议.pdf

“雍翠华府”营销推广思路及项目调整建议 一、 片区市场简析 1、 片区市场概况： 布心，位处深圳市罗湖区东北向、近布吉关口，亦属于罗湖老区；该片区因山水资源丰富而得有“罗湖 后花园”的美誉。因此，近年来的房地产市场颇受置业者的追捧。尤以罗湖白领置业以及片区原居住人士的 关注程度更为显注。受片区客户定位及其它方面因素的影响，该片区以小户型高层物业居多。且项目定位 及推广方式也凸显出活力、时尚、生态的一面（如：彩世界、碧岭华庭等）。 随着深圳各片区房地产市场的迅猛发展，本片区亦显现出略有落后于其它片区一些征兆，具体体现在 以下几个方面： （1） 由于受地形位置及原住民等的影响，片区整体的治安及生活环境较差； （2 ） 布心片区房地产市场的整体宣传力度不足，市场关注“热度”较弱； （3 ） 片区市场同质化（包括：项目规化、物业类型、资源配套等）现象较为严重，导致各项目之间竞争十分 激烈。 2、 周边项目调查简析 表格 A 项目名称 碧岭华庭 占地面积 24825.6m2 总建面 15.8 万 m2 发展商 深圳市衣羊云实业有限公司 覆盖率 17.94% 容积率 6.4 绿化率 56.5% 总户数 1500 多户 地下车位 约 600 个 项目规化 6 栋 34 层、3 梯七户、八户 2 2 户型设计 二房二厅、三房二厅 面积：66.28m ～121.77m 付款方式 一次性、银行 8 成 30 年按揭 交通状况 2 、24 、29 、203 、401 、403 、422 、471 、413 2 2 价格策略 起价：4900 元/m ，均价：5800 元/m 客户定位 罗湖首次置业及部分按次人士 项目主题概念 罗湖山水生态豪宅 项目简析： 本项目由于位处围岭生态公园的半山上，因此，其推广主题坚持以“半山、伴山”生态物业为主，在市 场上获得不一定的认同。加上项目价格的控制使之在片区内占有较大的优势，在其推出期间无疑抢占不少 客户。 表格 B 项目名称 东湖·新地带 占地面积 1462m2 总建面 1.55m2 发展商 深圳市腾业实业发展有限公司 容积率 4.48 绿化率 95 ％ 总户数 230 户 项目规化 1 栋 19 层 2 2 户型设计 一房、一房二厅、二房二厅、三房二厅 面积：21.6m ～68.59m 付款方式 一次性、银行 8 成 30 年按揭 交通状况 29 、203 、2 、24 、401 、403 、471 、413 等 价格定位 起价：5200 元/m2 均价：5900 元/m2 客户定位 罗湖首次置业及少量香港客购买 项目主题概念 第四代山水小户型 项目简析： 本项目推“ 山水小户型”概念，因此，整个项目均以小户型为主，需借助周边项目配套，且东湖水景也只 是少量高层单位能够享用，由于各方面自身原因加上推广的严重不足、本项目目前销售并不理想。 表格 C 项目名称 彩世界 占地面积 2 万 m2 总建面积