房地产优势户型-差异化创造优势培训.pdf

优势户型——差异化创造优势 优势户型——差异化创造优势 主 讲：厉心 时 间：2008 年 4 月 19 日上午 地 点：清华科技大厦会议中心第三会议室 速记提供：创世德速记（010 大家好，今天和大家有一天的时间交流户型设计的一些问题。今天我一共准备 介绍三个专题：第一是优势户型，后面有两个具体的设计专题，其中一个就是刚才 姚老师提到的国六条以后变化的户型，就是 89 平米三房，因为在国六条已经出来 两年了，三房是一个持久的需求，在 90 平米限制以后，通过我的很多项目的实践 发现，89 平米做三房，它的销售的速度包括现在客户的空间都非常大，可以领先其 他的楼盘，我会做一个介绍。另外一个专题是挑高，就是把层高做到四米八以上或 者五米二。 今天上午先介绍优势户型，我提出的就是差异化创造优势。在户型这一块，我 曾经介绍过各种课题的研究，我记得在住交会的时候，就做过城市多层住宅的创新 优势户型——差异化创造优势 的介绍，当时主要是介绍如何在多层住宅里面进行变化而提升它的价值，如何把高 层当别墅来卖。 第二高层小户型设计研究，主要是介绍小户型的市场空间和设计特点，这一块 因为我们在开发过程中发现，以前我们在一线城市做，后来往二、三线城市扩展的 时候，在房价涨到三千多的时候，就开始因为容积率的提高需要做小高层了，在这 个时候就提出了小高层；还有在城市地块中间我们有不少的项目就是给一小块地， 也不可能做出小区来。 第三曾经介绍过小联排设计以及它的新的市场空间，这是结合我一个设计案例 来讲的，因为普通的联排可能做到 180 左右，我们做出的联排是 137 平米，这种 联排由于它的面积小，有总价格的控制，可以销售给初次购别墅的，就是如果有些 人已经买过别墅了，对这种房子是不屑一顾的，觉得太小了，但是有的客户在城市 里买一套 100 平米的房子就是 100 万了，这时候由于我的房子距离城市远，总价 低，这是市场空白点，并且还是希望有别墅的感觉，它能提供这种感觉，所以这个 产品我们设计出来总共 88 套，推出来刚好是一个月，我记得是 2006 年国庆节那 天就卖空了，这是作为新的市场空间的产品设计。 第四应对国六条的户型设计，当时因为很多项目，我不是说已经拿了，就是后 来再拿这个项目，而是很多项目的土地已经拿下来了，但是国六条下来怎么办？第 一由于国六条出来以后，城市规划部门很多项目都不批了，我发现这是一个市场空 白点，因为别的项目批不下来，我的项目可以批下来，这时候市场的供应量会减少， 优势户型——差异化创造优势 对我的销售会有利，所以解决国六条就是一个技术问题，作为一个划分和调整，也 给不少公司做过这种调整，就是已经做施工图的怎么办，没做施工图的怎么处理， 而且事后我也看到了对销售是满有利的，因为整个市场供应量急剧减少的时候，我 能推出我的产品，供求关系决定销售。而且国六条出来以后，我也意识到这是新的 机会，比如国六条出来以后，就没有人愿意再做 100 平米的，要么做小，要么做大， 其实 100 平米是一个长久的需求，我记得 2000 年的时候下过一个文，后来我在研 究这个文件的时候发现，当时建设部提出的面积根据国外的经验数据应该是 100 平 米是一个比较合理的标准，但是后来出国六条是 90，所以这时候我发现了市场的空 间。 第五个课题讲相对小户型的设计探讨。这主要是强调当初在万科的时候就做过 这样的研究，后来把它延伸开了，就是如何在相对较小的面积内实现相同的功能， 这样会销售得更好，主要是强调功能的复合。 第六是解析情景花园洋房，在 2001 年万科最早在武汉的四季花城，后来到了 深圳、成都、南昌、天津，再后来就是继续蔓延开，在全国各地取得了非常好的销 售业绩，我记得 2002 年当初万科的利润有 50%以上是由于这一个产品所提供的， 所以后来非常成功。在此以后很多开发商都仿效这种产品，在很多城市都出现了， 甚至有的城市的项目我可以一眼