物业公司房屋本体维护维修管理制度.docx

XX物业系统 房屋本体维护维修管理制度 编制 日期 2015.01.01 审核 日期 2015.01.01 批准 日期 2015.01.01 日期  修订状态  修订记录 修订内容  修订人  审核人  批准人 目的 保障房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，改善装修装潢。同时结合 房屋特点进行维修加固，延长使用寿命。 适用范围 适用于各城市物业公司物业服务中心对房屋本体的维护保养。 职责 3.1 工程维修部主管： 负责房屋本体维护维修计划及方案的制定和房屋本体日 常维护管理的监督、指导及组织。 3.2 服务中心经理：负责房屋本体维护维修计划及方案的审批和监督执行 3.3 工程维修员：负责具体的日常维护工作。 3.4 业主委员会：负责房屋本体维护所需费用的审批及监督。 方法和过程控制 4.1 定义 4.1.1 房屋修缮是指为了修复和保持由于自然因素、 人为因素造成的房屋损坏 而采取的各种养护维修活动。房屋修缮主要对房屋本体即房屋共用部分或具有 共用性质部分进行局部或全部的更新、修复。 4.1.2 房屋的共用部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设 备，包括：房屋的承重结构部位（基础、 屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构 造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道 （管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设 施等。 4.2 房屋修缮的分类： 修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工 程五类。 4.2.1 小修：保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指：补漏 防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等。 4.2.2 中修：房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程， 一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、 楼 梯等的维修、门窗油漆等。 4.2.3 大修：主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一 般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行 专项加固的工程。 4.2.4 翻修：指拆除重建。 4.2.5 综合维修：指大中小维修工程一次性应修尽修的综合性工程。 4.2.6 由于公司目前所接管物业的现状， 本程序主要针对房屋小修和中修修缮 工程的控制。 4.3 房屋日常小修的管理 4.3.1 对于房屋本体共用设施，应指定维护责任人，定期对其进行巡视，发现问题及时进行维护。经常性的进行房屋的养护工程，可以维护房屋和设备的功能，防止事故的发生，延长大修周期，保证用户的正常使用。 4.3.2 小修工程主要适用于： 4.3.2.1 屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等。 4.3.2.2 钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。 4.3.2.3 修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 4.3.2.4 修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。 4.3.2.5 拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 4.3.2.6 抽换个别木梁，修补木楼梯等。 4.3.2.7 水卫、电器等设备的故障排除及零部件的修换等。 4.3.2.8 下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 4.3.2.9 房屋检查发现的危险构件的临时加固、修缮等。 4.3.3 物业服务中心应对装修方案严格审核并对装修过程进行监督。 4.3.4 严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道 进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他客户房屋的安 全。 4.3.5 发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚） 等共用设施而影响其正常使用功能的，及时通告责任客户并进行清理，如责任 客户有抵触抗拒行为的，应将情况以书面形式上报相关房地产行政主管部门， 由政府主管部门牵头实施清理。 4.4 房屋中修工程的管理 4.4.1 房屋中修工程必须在年初由所在项目的工程维修部主管制定修缮计划，确定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等，按程序要求报物业服务中心经理审批，由物业公司评估审核后通过。 4.4.2 中修工程的计划及方案应经过客户大会会议通过， 并按要求向全体客户 公布。 4.4.3 房屋的空调架、 防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次， 其费用由 客户或使用人承担。 4.4.4 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次 ; 房屋 的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。 4.4.5 法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的， 应向业主委 员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会的认可。 4.5 房屋大、中修工程所需款项按法规的要求从住宅维修基金支付， 制定基金 使用的明细表，按法