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方舟大厦营销策划方案 方舟大厦营销策划报告（市场分析部分） 哈尔滨市房地产市场仍是以住宅消费为主导，历年来住宅成交量约占总成交量的80%以上，而且随着住房制度改革的深化，启动住房消费的各项政策陆续出台，个人买房的积极性得到有效的调动，市政府在土地供应和项目审批方面的宏观调控已见成效，市场供求趋于平衡，消费者越来越理性，房地产产品质量不断提高、创新加快，开发商品牌意识也得到加强，房地产市场平稳发展，呈现比较景气的状态。 与此同时，我们还发现近两年来，由于哈尔滨住宅销售价格不断上涨，今年市场成交面积与去年相比有明显的萎缩。主要原因是房价及房价收入比不相适应。从住宅价格与消费者户均年可支配收入比看，目前我市住宅价格过高，远远背离了消费者的承受力。根据目前我国的经济状况和居民消费水平，业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。所谓房价比是指一套房子价格同家庭年可支配收入的比值。据调查，2002年全国35个大中城市大部分套房销售价格（按每套房屋100平方米计算）与户均年可支配收入（按户均3人计算） 比率都超过6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连，西安和哈尔滨比率都超过了10。由此可见哈尔滨的房价显然过高，按照2002年哈市居民家庭人均年可支配收入7,003元计算，其户均年可支配收入为21,009元，不及全国平均水平70%，房价却达233,600元，房价收入比为11.1，不但高出深圳、上海、宁波、北京等城市房价比，还高出全国平均房价比3.2个百分点。因此，在此形势下加入市场竞争的关键就是要制定出一个既能获得利润又可以使目标消费群承受得起的价位，即制定一个合理的价格。 方舟大厦营销策划报告（市场分析部分） 由于本项目位于南岗区、道里区与动力区三区交界之处，因此，本项目的消费群体应该具备这三个区域的消费特征，而仅只考查一个片区的住宅市场是不全面的，因此，本公司就这三个片区进行了调研。 （一）南岗区 南岗区为哈市房地产开发相对成熟的片区，市场气氛相对浓厚，是近年来哈市开发量比较集中的区域之一。由有关资料显示，南岗区住宅消费群体具有以下特征： 1、 年龄成分表现为一半以上为35岁以上的人群。 2、 职业成分表现为政府官员、事业单位员工、私营企业者三足鼎立。 3、 大部分为二次置业。 （二）道里区 道里区近年来开发热点由市中心转向西部地区，开发重点也从高 档楼盘转向了中、低档楼盘的开发，许多成规模、配套全的大型小区在此区域崛起，例如欧洲新城、运华广场、河松小区等，而且价格相对较低，受到中、低收入阶层的欢迎。 （三）动力区 动力区属重工业片区，是我市经济适用房开发的重要区域，消费对象主要是三大动力的职工以及工薪阶层。 方舟大厦营销策划报告（项目理解部分） 本项目所处地块系连接南岗区与道里区、动力区的枢纽位置，交通四通八达，周边企事业单位、公司众多，哈尔滨市各大高等学府分布于周围，人文环境优越，可以说是哈尔滨科技经济文化的中心，这里高科技、高智能、高人文的建设象征着哈尔滨光明的未来。 项目周边房地产市场已有多年的发展，竞争相当激烈，附近较强的对手有学府名苑、丽云阁、欧洲新城等。 1、交通方便：本项目地处三区交汇处，多条公交线路从此经过，道路也四通八达，出行方便。 2、先进的规划设计：均为一梯两户的高层板房，实用率高，私密性好，更利于通风采光。目前我市的房地产项目中较少采用板房，是我们的一大特点。户型设计也尽显巧思，更实用，更能满足目标消费群注重生活品质的要求。 3、齐全的配套设施：本项目所处区域属房地产开发较早的地区，已经形成了成熟的居住氛围。 4、项目相对于周边楼盘外立面设计较为别致，因此较能吸引客户的注意力。 方舟大厦营销策划报告（项目理解部分） 1、本项目位于交通主干线，有一定的烟尘噪音污染。 2、本项目属单体楼，无法形成有规模、能封闭的小区。 3、室内墙体的倾斜设计有可能使部分保守人士难以接受，给销售造成一定影响。 4、缺少绿化和自然景观的支持。 方舟大厦营销策划报告（市场定位部分） 哈尔滨首个“STYLE”品味住宅 （一）Style住宅（品味住宅）的概念 sup2; “Style”的本意是样式、时髦、格调或具有艺术美的建筑品味，体现一系列细微的、在自然中流露的品质。 sup2; “实用时代”追求房子的安全、实用，“家”是一个可以遮风挡雨的地方； “富贵时代”追求房子的华贵、典雅，“家”鉴证着身份和地位； 21世纪的“Style”住宅，家居体现的是个人的个性和品味。 sup2; 其标志是细节的尽善尽美，“Style”住宅就是有文化、有个性、得体的、有艺术感的住宅。 sup2; 方舟大厦就是对“Style”住宅的完善体现。 （二）品味住宅的五个基本要素 品味住宅的五个基本要素就是：