浅谈创建专业化、社会化物业管理企业(综合公司-吴灿煌).docVIP

增强忧患意识，砥砺奋进有作为大讨论大实践活动 增强忧患意识，砥砺奋进有作为大讨论大实践活动 6 - 5 - 1 - 增强忧患意识，砥砺奋进有作为 大讨论大实践活动 浅谈社会化、专业化、规范化物业管理模式 （综合服务分公司 吴灿煌） 摘要：国有企业物业管理，是企业生产经营的重要组成部分部分，其水平的高低，影响着企业的正常运转，关系着企业员工工作、生活的质量，专业、规范、高效的物业管理对企业的建设与发展具有良好的促进作用。 当前，泉运集团处在转型发展的关键时期，集团公司提出《企业三年发展规划2018-2020年》定位了“道路运输、汽车维修、资产管理”三大支柱产业。以此为契机综合公司（下称公司）作为集团公司专门的后勤保障单位，承担着驻泉单位用水、用电管理等物业管理职能。公司如何针对集团公司物业管理现状，以内在要求和大势所趋的决心，搭建物业管理平台，构建社会化、专业化、规范化物业管理模式，使企业物业管理成为加快实现集团公司转型升级的重要推力。笔者就此谈谈几点粗浅的想法。 一、公司物业管理社会化、专业化、规范化的内涵。 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业管理就是对这些资产的管理,而要服务对象是享有和使用这些资产的人或单位。物业管理的服务项目有水电管理、治安保卫、消防安全、环境卫生等。 物业管理社会化就是按照市场经济原则去运作，实行有偿服务，根据发展趋势及服务对象要求来决定服务方式和内容。 物业管理专业化包括科学健全的组织机构，职能部门分工协作，各司其职，这是顺利实现管理的组织保证。同时物业管理涉及的领域广泛，包括管理、服务、维修、财务等等，必须配备相关的人才和专门的工具，这是社会化物业管理的物质保证。 物业管理规范化是要建立完整、科学规范的管理制度。物业管理是通过每个人的具体工作去实现的，必须要制度中对每个岗位的工作职能，每类工作的具体要求，各种问题的处理办法，都制定出明确的规定，这是社会化物业管理的制度保障。 二、目前公司物业管理中存在的几个问题 (一）物业管理的观念意识落后。一方面公司管理者及其员工, 计划经济体制下形成的后勤福利思想仍然普適存在,不能达到现代企业发展的要求,物业管理处于家庭作坊阶段,服务观念落后,存在小打小闹的经营意识，管理技术、服务手段落后。另一方面物业管理对象的租、住户特别是直管公房的“老职工”受福利思想的影响,不愿意接受现代物业管理,存在变革难，收费难，管理难的问题。 (二）物业管理的制度化水平较低。公司的物业管理体制尚处于摸索中,管理制度尚不健全,因此管理的随意性和盲目性较大。集团公司所属各公司的物业管理还在围绕以物为中心,只注重保障利益，一般重视房产建设和出租，轻视房产经营管理，服务方式基本上还处于计划经济时期等待型的被动服务、经验服务、粗放服务,服务质量和水平需要进一步提高。同时公司在物业管理实际运行中往往受到行政指令的约束,在服务内容、服务收费等方面有时还是上级说了算,既不执行物业管理行业标准,也不讲成本效益, 缴费标准多年未变。 (三) 物业管理的职工整体素质不高。一方面物业管理的专业化队伍尚未形成,人员相对老化，综合素质相对较低，人浮于事，对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上集团公司日益发展的物业管理需要。另一方面集团公司内部维修、保洁等，许多苦、脏、累的日常物业保障工作无人问津，需要外包或雇用临时工，既给集团公司的运作带来巨大的成本压力，也影响管理质量的提升。 (四)物业管理的经费投入较为短缺。一方面公司所管理的房产很大一部分建于上世纪七、八十年代，楼龄相对较长，房屋设施严重老化，直管公房、职工宿舍内私搭乱建，道路破损严重，而且存在许多安全隐患，需投入大量资金进行维修整改。另一方面公司的维修资金主要来源于少量收取的管理费及上级行政拨款。由于资金来源单一,因此常常造成物业管理经费紧张，许多项目无法及时推动。 (五)物业管理的规模效应并未形成。服务的多样化和全方位是物业管理的基本特征之一,也是树立企业形象,获得效益的必由之路。集团公司内部物业管理内容分工过散,工作推诿;兄弟单位都有自己的物业管理部门，缺乏物业管理整合,存在单打现象,不能形成规模效应。 三、对公司物业管理社会化、专业化、规范化几点建议 物业管理的社会化,必将是一个循序渐进的过程。公司只有在管理体制、运行机制方面不断优化，按专业化、规范化管理模式,加强管理才可能做到逐步做到与社会接轨。 （一）搭建专业化物业管理平台。在充分酝酿的基础上，适时性的组建或与社会上有经验的公司合作组建专业化的后勤服务实体,为集团公司物业管理的构建基本框架。搭建物业管理平台，筹建物业管理服务中心，以市场化运作形式为集团公司所属公司、房产、租住户提