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关于房地产有效监管实际操作解析 必须注重市场管理各部门之间的综合协调工作，为 市场管理提供良好的管理基础。 房地产租赁市场管理是个综合性的工作，虽然以房地产 管理部门为主，但仍需要工商、物价、公安和各区政府的参 与和配合。各参与管理的部门?在搞好搞活房地产租赁市场 的整体目标上是一致的.但由于其所处位置不同，看问题的 角度不一，特别是利益趋向各异，由此也给市场管理造成 程度不同的负面效应。这种现象是市场建立初期不可避免 的，如何更好地协调和改变这种状况。改变的途径无非有三 种。 一、加强行政监管 由有关部门组成的市场管理委员会，对参与市场管理的 有关部门进行经常不断的有效的协调，保证市场管理工作的 胜利进行。具体明确有关部门的职责和分工.避免在工作中 相互扯皮或乱弱皮球、互设障碍等现象。参与市场管理的有 关部门要抽调政治素质好、工作能力强和暖全大局的干部职 工进入市场管理结构。 注重市场管理的整体效益，切实避免管理工作中片面追 求经济效益的不良现象。房地产租赁市场是在改革开放过程 中出现的，是实行社会主义市场经济所需要?必须注重市场 管理中的经济效益。但?房地产租赁管理又是房地产行业管 理的重要内容，它的根本目的在于通过规范租赁双方的行 为，努力创造一种良好的环境，因而又具有授为重要的社会 效益。因此.在完善市场管理上要克服单纯追求经济效益的 倾向。正确议识市场管理中的综合性效益，如果社会效益见 效了，市场管理完善了，经济效益必然也就随之而提高了。 必须总结和研究市场管理，运用理论和政策来指导工作。 建立和完善房地产租赁市场管理是个新兴事物?我们就 必须采取一边摸索前进一边及时总结提高的办法，并使之逐 步上升为系统完整的理论?不断提高市场管理水平水平。同 时，要立足于社会主义市场的基础上，在不断总结本身经验 的前提下。积极借鉴目前世界上一切发达国家的有益经验. 取长补短使我国房地产租赁市场的建设和发展步走弯路?缩 短成熟期?减少不必要的损失。 二、明确开发强度，确保房地产开发公正透明 坚持提高容积率的前提条件。提高容积率的房地产开发 项目，应同时具备以下条件： 不改变该地块控制性详细规划的用地性质，原则上不突 破该地块控制性详细规划的容积率指标；已依法取得土地； 无房地产纠纷和群众投诉；整后不会对周边环境产生明显的 不利影响；政策性拆迁安置小区不允许调整规划设计条件提 高容积率。 1.明确提高容积率的基数 通过国土部门公开招拍挂取得的土地，以土地出让合同 确定的容积率作为调整提高的基数，超过容积率基数调整规 划设计方案的房地产项目需按规定补缴土地出让金。 未经国土部门招拍挂取得的土地，容积率调整提高的基 数分别为：纯多层容积率调整提高的基数为1.6；多高层结 合容积率调整提高的基数为2.2；纯高层容积率调整提高的 基数为3.0o超过容积率基数调整规划设计方案的房地产项 目需按规定补缴土地出让金。 2?提高容积率的技术要求 绿地率。从纯多层调整为多高层结合，从多高层结合调 整为纯高层，绿地率均应相应提高3.0个百分点；从纯多层 直接调整为纯高层，绿地率应提高6.0个百分点。 建筑密度。从纯多层调整为多高层结合，从多高层结合 调整为纯高层，建筑密度均应相应降低3.0个百分点；从纯 多层直接调整为纯高层，建筑密度应降低6.0个百分点。 3?加强房地产市场土地管理 严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应 当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定 收回条件的也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、 纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年 不满两年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置 费。 坚持熟地”出让。将竞买保证金调整为起拍（挂）价 的50%。土地成交后，须在10个工作日内签订《国有建设用 地使用权出让合同》，合同签订后1个月内必须缴纳出让价 款50%的首付款；分期支付土地价款的，分期支付时间最长 不得超过6个月。 建立房地产用地开工竣工申报制度。用地者应当在项目 开工、竣工时，向国土部门书面申报，国土部门应对土地出 让合同约定内容进行核验。在土地出让合同约定的期限内未 开工、竣工的，用地者要在到期前15日内申报延迟原由。 确因用地者非自身原因造成延迟的，国土部门批准的延期动 工时间原则上不得超过6个月。对不执行申报制度的，要向 社会公示，并限制其至少在1年内不得参加土地购置活动。 三、加强市场监管 1?加强房地产市场建设管理 加强项目建设全过程监督。规划建设、城管等相关部门 必须及时、充分、准确履职，依法监管到位，要加强建筑现 场管理，对房地产开发项目是否符合建筑质量、安全以及环 境卫生规定负责，落实项目责任制，明确责任主体，全面加 强项目质量、安全、环境卫生管理。对违法违规建设早发