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浅析土地增值税清算时点选择对纳税人的影响 土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动起着重要作用。对房地产企业来讲，做好土地增值税清算工作筹划，最大限度享受土地增值税优惠政策以取得节税效益关乎着企业的长远发展。本文仅从土地增值税清算过程中清算时点的选择来分析纳税人的税负影响。 根据财政部 国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（国税发（2006）187号）文件，现行土地增值税清算时点分为，必须清算情形3种和通知清算情形（列举）： （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 下面笔者结合实务中遇到的典型案例分析如下： 案例： 某房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年12月底，已售建筑面积为9万平方米，其中：普通住宅可售面积5万平方米，非普通住宅可售面积为4万平方米。 转让房产收入为34000万元，其中：普通住宅转让收入20000万元，非普通住宅转让收入14000万元。 载止2012年12月31日，已售面积占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本12000万元（该项目所有成本，包含未售房产），房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，可扣除的与房地产有关的税金为收入的5.60%。 载止2013年6月30日，商铺销售完毕，商铺可售面积为1万平方米，销售收入7000万元，并进行剩余房屋清算。 下面分别测算不同清算时点纳税人应交土地增值税 1、清算时点为2012年12月31日 税务机关通知清算时应交纳土地增值税： 普通住宅应交纳土地增值税 (1)非普通住宅取得土地使用权支付的金额 8000/10*5=4000（万元） (2)房地产开发成本 12000/10*5=6000（万元） (3)房地产开发费用 （4000+6000）*10%=1000（万元） (4)允许扣除的税费 20000*5.60%=1120（万元） (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额=(4000+6000) x 20% =2000(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=4000+6000+ 1000 +1120+ 2000 = 14120 (万元) (7)增值额=20000 - 14120 = 5880(万元) (8)增值率= 5880/ 14120 * 100% =41.64% (9)应纳税额= 5880*30% =1764 (万元) 非普通住宅应交纳土地增值税 (1)非普通住宅取得土地使用权支付的金额 8000/10*4=3200（万元） (2)房地产开发成本 12000/10*4=4800（万元） (3)房地产开发费用 （3200+4800）*10%=800（万元） (4)允许扣除的税费 14000*5.60%=784（万元） (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额=(3200+4800) x 20% =1600(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=3200+4800+ 800 +784 + 1600 = 11184 (万元) (7)增值额=14000 - 11184 = 2816 (万元) (8)增值率= 2816 / 11184 * 100% =25.18% (9)应纳税额=2816*30% = 844.8 (万元) 非普通住宅单位建筑面积成本费用=11184/4=2796（元/平方米） 剩余商铺销售完毕应交纳土地增值税： (1)剩余商铺允许扣除的项目金额合计=1*2796=2796（万元） (2)增值额=7000 - 2796 = 4204 (万元) (3)增值率= 4204 / 2796 *100% =150.36% (4)应纳税额=4204*50% -2796*15%= 1682.60 (万元) 以上房地产公司应交纳土地增值税合计为1764+844.8+1682.6=4291.40万元。 2、清算时点为2013年6月30日 普通住宅应交纳土地增值税 计算同上 非普通住宅应交纳土地增值税 (1)非普通住宅取得土地使