2011年佛山市禅桂写字楼市场调研报告.pdf

2011 年 佛山市禅桂写字楼市场调研报告 一、禅桂写字楼市场容量 1、佛山中心组团写字楼市场现状概述 早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼 长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于“低位运行”。高 档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级的之间矛盾，一直制约着佛山写 字楼的整体档次、销售价格和租赁价格的提升。 在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启 动、广东都市型产业基地 11 大项目的动工、季华路·总部第一街的打造、三旧 改造的推进、广佛地铁的开通、东平新城“强核心”地位的确立等规划利好和城 市建设，都为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。 2010 年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，卓远国际、金海广场和九鼎 金融中心这三大季华路的“明星”的亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣 告终结，佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场“调控之冬”的大环境 下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃（成交 量、成交价格和租赁价格持续平稳走高）。佛山写字楼市场在这一年实现了由“蚕 蛹”到“蝴蝶”的美丽蜕变。 2、禅桂中心组团写字楼市场容量 2007-2010 年禅桂写字楼市场容量 年份 新增面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 2007 2.70 1.74 2008 7.94 6.50 2009 3.05 2.65 2010 24.24 19.17 合计 40.03 31.31 数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局 1 禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例 项目 出售物业面积（万㎡） 自持物业面积（万㎡） 出售和自持的比例 卓远国际 14130.27 16412.55 0.86：1 金海广场 26044.96 11236.83 2.32：1 九鼎金融 26448.17 17425.90 1.52：1 中心 数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局 从上表可以看出，2007-2009年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面 积不超过 8 万㎡，2007 年新增供应量甚至仅有 2.7 万㎡，而成交面积每年也只 维持在 1-6 万㎡左右。2010 年随着卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中 心的出现，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增面积和成交面积接近 20 万 ㎡。由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现 2007-2010年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积约9万㎡的假性“供 大于求”的现象。总体来说，近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而随着广佛 同城化进程的推进、经济的快速发展以及产业的“升级换代”，佛山市场对写字 楼的需求将进一步加大。 3、禅桂中心组团写字楼历年租赁情况 早期佛山的写字楼项目主要是集中分布在以祖庙为中心的商圈内以及季华 五路沿线，随着百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品陆 续出现，市场供应量也急剧上升。