绵阳项目房地产市场调研报告.pdf

前 言 为了向公司高层投资决策提供参考数据，同时为下一步的项目前期策划工 作准备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于 2001 年 9 月 17—22 日对 绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进 行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原 始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。 第一部分 目标地块环境分析 第一节 目标地块(财贸校地块)环境分析 一、地块位置及边界： 地块位于绵阳市涪城区滨河南路 136 号。北临宽约 12 米的滨河南路及河宽 约 400 米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约 150 亩，河面宽约 200 米 的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面 1.2 公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、 安昌河、芙蓉溪在距地块东北面 500 米处形成面积约 7 万平米的水面；南临一条 规划中的道路，其后 80 米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽 12 米的市 政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食 堂及部分教师宿舍。 （详见附图一） 二、面积指标： 该地块面积为 47.647 亩，其中代征地有 4.04 亩。地块东边边长 130 米，南 边边长 130 米，西边边 195 米，北边边长 220 米。 三、地块形状： 地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成 弧型边界。 四、地表附着物： 整个地块地面距周边的道路高差约 3 米，即低于±0.00 有 3 米，但此次绵 阳发生洪涝灾害时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质 较结实。东边距滨河南路 7 米处有座长 100 米、宽 10 米、高五层的教学楼；西 南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛 球场；其余地面均长着一些杂草。 置信投资有限公司 项目投资部 五、 现有街道状况 目标地块周边现没有成型的商业街道，根据现场考察来看，此地块的商铺开 发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。 六、 地块权属及相关情况 成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标，通过其特殊的关系渠道 及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函[2001]136 号）。中标总地价 为￥2900 万元，63.6 万元/亩。其中 8 月 31 日前支付了总地款的30% （即￥870 万元），按规定本月底前需支付总地款的 40% （即￥1160 万元），所剩 30%的地 款在今年 12 月 31 日前付清。目前在76 万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力， 急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。 属二级土地，市场地价应为 80 万/亩。 第二节 周边环境区位分析 一、 自然环境 （一）、自然景观： 目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良； 东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观；在建的青年 广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观，（广场计划今年 11 月份竣工）。 （二）、环境污染状况 由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区所有污染企业均已拆迁， 城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀， 所以该地块环境污染状况良好。 二、 人文景观 1、 紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。 2 、 在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三 桥造形奇特、色彩艳丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶 莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。 三、 社会环境 （一）、人居环境 该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均 在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、 2 邮局、商场、宾馆