第一部分 项目基础市场调研.pdf

第一部分 项目基础市场调研 一、项目基础资源调研 1-1、项目地块状况 1、项目地块地理位置 项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开 区的西南入口处，属朝阳区范围内。 项目地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建设中的 电台街，北至繁荣路。 虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，基 本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不 能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市 心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。 2、项目地块状况 项目地块总面积为 42 万平方米，总建筑面积约 60 万平方米。 地形表现为南窄北宽的梯形形状；地势呈南北高，中部低的盆地状； 较影响项目整体的建筑布局。 地块内资源贫乏，可用资源利用点少。 3、地质状况 项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长 800 米，南 部临卫星路段长 365 米，西部沿电台街段总长 850 米，北部临繁荣路段总 长 685 米。 项目地块最大落差为 14.5 米,其中南部与中部最大落差为 14.5 米,北 部与中部最大落差为 8.5 米，基本呈南高北低的状态。 4、项目地块状况研究 从地块地理位置看，属于城市的中心区—朝阳区境内，区域位置紧临 长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的特殊地势，从科学的 角度来说，因为到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物 业是不可取的，但又因为长春是北方城市，缺少水分，相反盆地却变成了 吸收灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。 1-2、项目地块自然资源 项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南 部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田， 北部有正在建 设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道 等）较为缺乏。 具体表现为： 1、 周围景观 东面景观，现有一渣土处理厂。 南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。 西面景观，有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。 北面景观，有贯通电台街和前进西街的繁荣路。 景观综述：根据我司对项目地块的详细调研，认为该地块严重缺少能 让客户心动的自然景观，怎样来完善这个问题，将在以下章节中逐一 阐述。 2、污染状况 空气，该地块处于长春高新技术产业开发区的入口处，距离市区较远， 周边无厂矿企业污染，但是长春的渣土处理厂却位于地块东 部，空气还是有一点被污染的，所以该地块空气质量相对来说 属于轻度污染。 噪音，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音 影响较为严重。 水，长春位于中国北部，本身就缺乏雨水，所以本项目地无水污染。 电，本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离地面只 有 10 米左右。 3、社会治安状况 长春市朝阳区政府距离项目地有 10 分钟路程，马路对面就是双德 乡政府，再加上长春市的严打扫非行动的进一步深入，社会治安状况 较好。 4、现有交通状况 位于项目地西部的 102 国道可直通四平，东部的前进西街直通 市区 ；从项目地到东南部的京哈高速公路也只需 10 分钟车程。此外， 项目地周边的公交线路较少，且无直达项目地的公交车，最近的公交 车站也需 10 分钟路程，但轻铁建成后有一站台位于地块西南部，较 为便利。 具体为： 154 路公交车线路：双德乡—前进广场—博爱广场—五五一四厂—幸 福派出所—光机车门—威尼斯花园—工航校宿舍—物资宾馆—工大南门 —欣东集团—水厂宿舍—九十七中学—长岭摩托车—北方市场—中日医 院—荣德超市—中东市场 13 路公交车线路：人民广场—省