郑州金水区旧城改造项目市场调研报告（中孚蓝德）.pdf

谨呈 粤华投资 战略前奏——项目定性 1、省级商业中心 （电子专业领域内立足华中，辐射西北、华北） 2、大型都市综合体 （建筑面积过百万，物业功能包含商业、住宅、商务） 3、大型旧改项目 （涉及拆迁面积达十万以上，含住宅与商业） 4、存在定向领先客户 （项目内部有十一万平米旺盛的商业在营面积） 战略前奏——梳理思路主要观点 1、本项目的成败，不仅仅维系于项目收益、销售速度、市场影响力，而应包括 社会的共同认可 （村民、政府、商户）； 2、本项目绝非单纯的地产项目，而是承担着区域与城市发展功能的复合设施； 3、商业（尤其是现有商户）是综合发展的原点，是项目增值、快销的关键； 4、本项目的运作成败，70%力气将花在前期，后期仅仅是营销组织 主要待解决问题——思路的原点 1、如何使现有商业顺利升级、扩容、并长期保持活力？ 自然发展而来，由零散的、不同建筑类型的、多个区域级商业组合而成 此类规格，很容易因城市变迁、市场发展而被取代、分散（案例：南昌、长沙） 2、如何依靠商业驱动，使各物业协调发展、项目整体增值？ 由于存在领先客户，所以项目实现顺利招商、销售不是问题 关键在于定位的前瞻性，使各功能部分协调发展，为项目带来更高、更长期的收益 3、如何定义项目，得到社会各方普遍认可？ 村民关心的不仅仅是物业赔偿，而是通过此次商业升级，获得长期稳定的收益来源 政府关心的，应是项目为区域、为城市带来什么 核心问题合成 找到最合适的商业驱动力，并使各功能部分协 调发展，保持长期活力——综合发展战略研究 解决以上核心问题，招商、销售、价值最大化、获得各方认可将顺理成章，并能 解决以上核心问题，招商、销售、价值最大化、获得各方认可将顺理成章，并能 够在长期发展中控制风险 够在长期发展中控制风险 工作思路与进程 2007 2007 2007 2007 03/9 至今工作 03/25 04/06 04/30 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 工作 市场调研 案例研究 物业定位 市场调研 案例研究 物业定位 项目 体量分析 发展建议 体量分析 发展建议 宏观经济背景、城市研究 案例调研 分项发展战略及定位 宏观经济背景、城市研究 案例调研 分项发展战略及定位 房地产市场调研 成功模式研究 分项物业发展建议 房地产市场调研 成功模式研究 分项物业发展建议 住宅市场调研 项目整体开发战略 分期开发原则与滚动开发建 住宅市场调研 项目整体开发战略 分期开发原则与滚动开发建 商务市场调研 各物业体量分析 议 工作 商务市场调研 各物业体量分析 议 商业市场调研 启动区物业发展建议 任务 商