课件：《物权法理论热点解读》.ppt

第七节 用益物权制度 1.建设用地使用权 2.土地承包经营权 3.宅基地使用权 建设用地使用权的概念 一、建设用地使用权的概念 建设用地使用权是用益物权体系中的重要类型，在日常生活和生产中发挥着重要作用。按照《物权法》第135条的规定，建设用地使用权是指依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 建设用地使用权的取得 在实践中，建设用地使用权的取得可以分为原始取得和继受取得。继受取得主要是交易、互换、赠与、继承等，而原始取得主要有出让、划拨等。前者主要依据合同法调整，而后者主要由物权法调整。 相关法条—— 　第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 建设用地使用权出让的具体方式 1．协商方式 协商方式也称为“协议方式”。协议出让，是指国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用权人，由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。但是，以协议方式出让只能在法律、法规和规章没有规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式的情况适用。中华人民共和国国土资源部2003年通过的《协议出让国有土地使用权规定》对此做出了较为具体的规定。 2．竞价方式 竞价方式主要包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让。 (三)建设用地使用权出让合同——T138 建设用地使用权出让合同主要包括以下条款：(1)当事人的名称和住所。根据《物权法》与《土地管理法》的规定，建设用地使用权出让合同的一方为代表国家出让建设用地使用权的市、县土地管理部门，一方为通过竞价或者协议方式获得建设用地使用权的单位或个人。 (2)土地界址、面积等。即建设用地使用权所指向的土地范围。(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。(4)土地用途。由于我国实现严格的土地用途规制，土地出让必须符合土地总体利用规划等要求。(5)使用期限，使用期限由双方当事人协商，但不得超过法律规定的最高年限。(6)出让金等费用及其支付方式，如可以一次付清也可以分期支付，但是无论如何不能超过法律所规定的最低期限。(7)解决争议的方法，如调解、诉讼等。 土地承包经营权 一、土地承包经营权的概念 土地承包经营权，是指民事主体(主要是农村集体经济组织成员)，为了从事种植业、林业、畜牧业，根据土地承包经营合同而对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。 土地承包经营权的取得 土地承包经营权的取得主要有两种：一个是原始取得，另一个是继受取得。前者称为设立，后者称为流转。 一、土地承包经营权的设立 《物权法》第127条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”这一点与《农村土地承包法》第22条规定：“承包合同自成立之是起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”从是一致的。 二、土地承包经营权的流转 按照《物权法》第128条的规定，土地承包经营权人依照《农村土地承包法》的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。在法律规则上需要适用《农村土地承包法》的规定。 关于土地承包经营权的流转，有两个问题需要特别注意： 第一个问题是，在实践中发包方就同一土地签订两个以上的合同，承包方均主张取得土地承包经营权，究竟如何处理？ 第二个问题是，土地承包经营权证与土地承包经营权的关系如何？ 土地承包经营权流转的方式 《农村土地承包法》第37条明确规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。” 第31条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。” 因此，我国主要的流转方式，有转包、出租、互换、转让、继承、入股、抵押。 宅基地使用权 一、宅基地使用权的概念 《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可见，宅基地使用权是指自然人依法对集体所有的土地享有占有和通过建造房屋及其他附属设施等方式予以使用的权利。 宅基地使用权的取得 一、宅基地使用权的初使取得 （一）宅基地使用权的初使取得的条件 1．主体资格 2．申请宅基地使用权的客观条件 （二）宅基地使用权初始取得的程序 根据《土地管理法》第62条第3款和省、自治区、直辖市有关《土地管理法》实施办法的规定，宅基