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如何强化房地产工程管理关键环节的有效 措施及意义探讨 【摘要】房地产企业在开发的过程中做好项目的管 理是房地产企业的重中之重，也是提高房地产企业市场竞争 能力增强其企业效益的有效手段之一。 【关键词】房地产工程管理；关键环节；有效措施 引言 房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分 清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全 局，又要重视细节。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平 和项目管理人员的素质，不断运用新技术、新工艺、新方法、 不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高, 只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。 1?房地产项目管理的特征 房地产项目管理包括了项目质量、项目进度、项目成本 以及合同、资料、安全、市政配套等多项管理。通过项目管 理寻求成本、进度、资源和质量等要素的最优均衡控制。它 有几个明显特征： 1.1目标明确。对房地产开发项目而言，项目管理的目 的性十分明确，那就是高效率的实现公司规定的项目目标。 为了实现这一目标，项目管理的一切活动都要围绕这个总的 目标进行。从这种意义来说，项目管理又是目标管理，即在 限定的时间和限定的资源消耗范围内，确保高效率地实现项 目目标。 1.2项目经理负责制。项目管理的另一个特征就是十分 强调项目经理负责制，这是由房地产开发项目的复杂性和系 统性所决定的。虽然各个方面的专业人员的参与是必要的， 但决策权必须集中。否则，多头负责，就会造成相互扯皮、 职责不清和效率低下。 1.3充分的授权保证系统。项目管理的成功必须以充分 的授权保证系统为基础，如果仅仅给某人冠以项目经理的头 衔和责任，而不授予相应的权力，项目照样不能成功。 1.4房地产管理的意义。项目建设的内容非常的广泛， 其事务又比较多，其本身具有比较强的技术性和专业性，必 须有效能、有条理、有系统的管理才能够使得整个工程建设 能够保质保量的完成。而项目管理也是整个房地产开发建设 的重要的一项环节。 2.工程管理出现的问题 2.1工程项目管理的环境变化大，技术日益复杂 近年来我国的国民经济快速发展，房地产企业的管理环 境的可变性因素增加，导致工程项目的预见性差，对于各方 面的技术要求也提高。 2. 2前期工作的准备不足 房地产开发企业一般比较关注地块的位置、商业环境和 周边配套设施，如果前期工作预备，尤其是对技术资料的把 握不足。由于建设单位没有在基础设计前委托地质勘探，没 有把握好有关工程管线情况，打桩打到地下障碍物、基坑开 挖到地下管等情况。 2. 3建筑工程管理体制不健全 不健全的管理体制导致工程的进度和成本预算偏离预 期目标，我国房地产项目在开发项目时往往对项目管理的理 解不够深入，项目管理的体制不够完善，往往导致开发成本 过高、延迟交房、管理费用高等问题。 2. 4对有关对施工许可的规定缺乏重视 很多建筑工程的开发企业对于政府建设行政主管部门 要求办理许可证的要求不重视，部分开发企业并没有没有得 到上部许可的情况下连续施工，导致建设主管部门对施工单 位罚款、对房地开发企业罚款等恶劣结果。这样不仅会影响 到工程的顺利进行，还可能带来不良的社会影响。 2. 5对工程验收及备案管理不到位 房地产工程的竣工验收意味着交楼”，对于开发企业 而言，对工程的验收能越快办完越好。然而，在工程实施过 程中，开发企业在对相关的消防验收、部分项验收、规划验 收、隐蔽工程验收等中间环节的管理不到位，造成备案滞后 以及拖延交付使用。 3.加强房地产项目管理中的关键环节分析 3.1完善房地产管理模式：一是职能制的相关管理模式: 职能制模式是依据其专业进行分工的一种管理模式，将其对 应的管理职业分配到这些专业相关联的职能机构，不同的相 关专业的职能机构在其自身的业务范围之内有向其下级分 工和指挥的命令和权力，并且由该专业的管理向上级回报并 负责。二是项目经理制：这种管理模式是现在进行项目管理 的一项比较普通的管理模式。它是依照企业项目分工的相关 原则在总经理下设立单个或者多个以项目经理为主要领导 者的独立机构，对于项目的相关事实进行整个过程的管理统 -0三是工程指挥部：对于一些比较大型的项目，通常会运 用这种管理模式来加强对于工程实施的全面管理。它是项目 工程中进行管理的比较特别的机构，是由项目的各个合资方 一起来协商和参与的。 3.2加强房地产管理方法：择优选择专业的设计单位和 勘测，选择优秀的工作单位是保证工程质量的前提，优秀的 勘测队伍可以准确的定位实际的土质情况。并且会根据实际 状况提供合理的设计依据，已达到省时省料的目的。选择优 秀的设计单位，对房屋进行精确的设计，将整个结构进行合 理的优化，可以减少材料和时间以及费用的浪费，确保工程 保质保量并且高效率的完成项目。 3.3要选择素质高的项目经理和施工