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胶州东苑绿世界营销策划 第一章、项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约 2.5 公里。 地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市 45 公里，占地 1313 平方公里，管辖 13 镇、4 乡，常住人口 74.5 万人。 胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独 厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市 场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 规划用地总面积 125674 M2 总建筑面积 114277 M2 多层住宅建筑面积 55313 M2 小高层住宅建筑面积 10750 M2 联体别墅建筑面积 25968 M2 居住总户数 754 户 绿化率 35.8 ％ 容积率 0.98 第二节：项目 SWOT 分析 一、优势 S 1、自然环境 本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行 街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦， 1 周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2 、交通环境 本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有 5 路、17 路途经此地通往市中心及 乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势 W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞 后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项 目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2 、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在 前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程， 边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销 售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地 市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣 传成本的增加。 4 、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、 生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了 物管成本。 三、机会点 O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必 然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。 2 、地理区位优势 目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋 势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给 需求”，便可以抢占“先机”。 2 3、客户资源充足 年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求， 为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。 4 、国际名牌企业的入住提高了胶州