关于成本费用的税务处理.ppt

银行存款、应付帐款、 库存材料、应付工资等 主营业务成本 开发成本、固定资产 （四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 开发成本 开发产品 固定资产 主营业务成本 （五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一 （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 如，土地 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 　　1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 　　2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 如，公共配套设施 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 如，公共配套设施 如，借款费用 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： 　 （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 　　（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 　　（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 　　（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 关于成本费用的税务处理 企业所得税税前扣除范围 已销开发产品计税成本 期间费用 营业税金及附加、土地增值税 《企业所得税处理办法》第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 成本核算须划清的界限 1、正确确定成本费用开支范围 2、正确划分各个会计期间成本费用的界限 3、正确划分成本和费用的界限 4、正确划分各种产品成本的界限 5、正确划分完工产品成本和在产品成本的界限 　　 《企业所得税处理办法》第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 期间费用和计税成本的划分 计税成本的核算