第二讲 外部环境分析.pdf

第二讲外部环境分析 外部环 境分析 使命、愿 建立长 战略选择 战略执行 战略评价 景 期目标 内部条 件分析 外部分析 • 通过分析组织的外部环境识别出： – 机会：有利于提高利润的环境条件 – 威胁：可能危害本公司业务的完整性和盈利 能力的环境条件 外部分析 竞争者 供应商 PEST 分销商 政治、法律因素 顾客 经济因素 员工 社会、文化因素 社区 企业的机会与威胁 技术因素 股东 工会 政府 特殊利益集团 • 政治因素： • 国家的政治形势、产业政策、政策和法规 等； • 法律因素： • 中外合资合作企业法、专利法、商标法、 环境保护法等各项法律。 2003—2008年房地产政策汇总 • 2003年，随着房价的持续走高，为抑制房地产过热，中国人民银行下 发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），规 定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款 人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规 定。 • 2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度，提高拿地“ 门 槛”，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率。 • 2005年，政策进一步深入，3月26 日，国务院办公厅针对房价上涨 过快的现象下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八点要求。紧 接着在4月27 日，政府提出加强房地产市场引导和调控的八项措施，把 解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一 个突出任务。5月11 日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委 《关于做好稳定住房价格工作的意见》。05年的这些政策为后续的具 体措施的出台提供了基础。 • • 2006年5月17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上 提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“ 国六条” ），包括住房供 应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉 开了2006年房地产调控的序幕。 • 2006年5月29 日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见》》（国办发（2006 ）37号），人称9部委“十五 条”，对“ 国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、 新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70 ％的标 准。 • 2006年7月11 日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规 范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”， 加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管 理。 • 2006年8月1 日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范 对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。 • 2006年10月30 日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融 业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都 被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款