世联东莞虎门地标项目营销总纲及销售执行报告.ppt

* 根据竞争项目情况，对于与竞争项目面积重合度较高的户型 ，尽量多开放，避免后期竞争压力增加成为销售难点； 特色户型适当开放，作为价格标杆和市场的突破口； 低层园景的单位可以适当保留，待后续展示到位再开放，确保价值实现； 为对付新政，利用价格杆竿，通过价格表把房号进行分批销售，对后期推出的单位进行价格上调，使首批推出单位具有最高性价比； 节点式的突破销售和分批推售，有利于房号的集中迅速消化，同时也保证价格的持续攀升，且便于根据政策和市场及时调整，从容应对； 相关行动视当时情况再做具体商定。 价值提升策略『盘客、推货、节奏』——整合作战 * 价值提升策略『精准定价与持续溢价』——过程专业化 开盘前：为拔高客户心理预期，建立高端豪宅形象，在入市前统一口径并刻意抬高出街报价； 开盘日：保证开盘胜局和合理控制风险，开盘实收低于之前出街报价，以促进市场惊喜，吸引最大范围的客户入市； 强销期：针对稀缺性房号及难点房号相应提价，以稀缺房号树立较高的价格标杆，以此带动其他难点房号的消化； 后续期：价格调控采用多频次低幅度的升价方式，人为制造项目长期性持续升值的市场利好，以赢得市场的信心和口碑、确保项目的持续销售和获取额外利润； 尾货期：不断提高整体均价，有利于促进销售； 相关行动视当时情况再做具体商定。 * 执 行 方 案 * 9月 10月 11月 12月 1月 8月 重大节气 工程进度 执行总控图 销售管理 公关活动 广告主题 蓄客要求 1/12前完成样板房及看楼通道 11。24慈善晚宴暨新产品发布会 世界顶级品牌服装秋冬时装秀暨发售 奢侈品展暨项目发售 宝马名车展暨开盘 中秋节 国庆节 重阳节 万圣节 7月前确定户外T牌 项目形象+接受登记 发售信息 开盘及热销信息 片区炒作+项目形象 教师节 开盘 推广阶段 铺垫期 咨询蓄客期 内购期 元旦节 七夕节 感恩节 圣诞节 10/11前完成售楼处装修 6/12前部分可预售 1/1前洋房全部可预售 20/1前公寓达到预售 1000批上门客户 200批上门 150条有效电话进线 200条进线+300批登记客户 渠道占领 8/12正式发售 10/11售楼处正式启用 1/1开盘 9月下旬开始酒店巡展，开始蓄客 户外广告+地包 户外+TVC+分众+段信+网络+报纸 * 制胜五步法 走出去 1 把星级酒店变成销售中心 锁资源 2 争夺重点咽喉路段的广告牌资源 抢眼球 3 波及全城的国际公关活动 高展示 4 全力抢建配套展示工程 广积粮 5 深度整合与发掘客户资源 * 阶段工作重点——筹备及铺垫期 第一阶段 筹备及辅垫期 第二阶段 公开接待及蓄客期 发售 8月1日-11月9日 11月10日-12月7日 12月8日-1月1日 开盘 第三阶段 公开发售及开盘期 开放 筹备 工程展示： 确定售楼处、样板房装修设计方案； 完成售楼处装修及软装饰； 确定看楼路线； 项目模型（区域模型、项目模型、分户模型）的设计及制作完成； 传播： 确定传播推广计划； 确定广告表现策略、形象定位、广告VI等； 完成销售物料的制作（模型、楼书、户型单张等）； 完成拍摄新TVC广告片 项目上市前的预热（DM、户外广告等）； 销售： 确定五星级酒店的泛销售中心； 销售人员跑盘及产品培训； 酒店巡展 * 阶段工作重点——公开接待及蓄客期 第一阶段 筹备及辅垫期 第二阶段 公开接待及蓄客期 发售 8月1日-11月9日 11月10日-12月7日 12月8日-1月1日 开盘 第三阶段 公开发售及开盘期 开放 筹备 工程展示： 完成样板房装修及软装饰； 完成看楼通道的装饰工程； 销售相关展示工程全部投入使用； 传播： 项目上市的信息公布（广告集中投放）； 公关： 利用[产品说明及记者招待会]启动项目上市； 样板放开放活动 销售： 销售中心正式进场； 确定价格方案； 确定开盘方案； 完成客户资源的整合； * 阶段工作重点——公开发售及开盘期 第一阶段 筹备及辅垫期 第二阶段 公开接待及蓄客期 发售 8月1日-11月9日 11月10日-12月7日 12月8日-1月1日 开盘 第三阶段 公开发售及开盘期 开放 筹备 工程展示： 完成其他辅助展示工程； 传播： 项目开盘信息公布（广告集中投放）； 持续销售期的项目品牌渗透活动； 公关： 盛大开盘庆典活动； 销售： 项目正式发售； 持续货量加推及开盘； * 首要事件：争夺重点咽喉路段的广告牌资源 镇中心： 广深高速出口； 银龙路商圈； 虎门大道； 东莞重点镇区： 356省道； 虎门与长安； 虎门与沙田； 城区； 城际客户： 广深高速； 京珠高速； * 以声势浩大的公关活动牵头 世界顶级奢侈品牌——虎门鉴赏会 名牌秋冬新品虎门发布会 知名红酒品鉴会 经典老爷车虎门巡游赛