第三章+房地产开发项目策划决策和可.ppt

表3-12 普通住宅投资的风险度量值测算 状况 1 0.2 0.06 -0.087 0.007569 0.0015138 2 0.5 0.15 0.003 0.000009 0.0000045 3 0.3 0.20 0.053 0.002809 0.0008427 结果 风险度量值R=0.049 （三）房地产投资风险的特点和类型 房地产投资风险度量值为0.0717左右， 比债券（0.0175）、黄金（0.0194）、古董（0.0437）、外汇（0.0708）大，而比股票（0.0736）、期货（0.0750）要小。 政治环境风险 经济体制改革风险 产业政策风险 房地产制度变革风险 金融政策变化风险 环保政策变化风险 法律风险 城市规划风险 容积率变化风险 建筑覆盖率变化风险 用途的相容性风险 近邻地区发展风险 类似地区发展风险 购买力风险 住户规模变化风险 单元住宅面积变化风险 建筑材料改变和更新的风险 建筑施工技术和工艺革新风险 建筑设计变动或计算失误风险 设备故障、损坏或施工事故风险 建筑生产力因素短缺风险 信息风险 火灾风险 风暴风险 洪水风险 地震风险 气温风险 国家风险 国际政治风险 国际投资环境风险 货币汇率变化风险 国际货币利率变化风险 国际经营风险 地价风险 融资风险 国民经济状况变动风险 通货膨胀风险 利率变化风险 资金变现风险 开发费用变化风险 税率变动风险 房 地 产 投 资 风 险 国际风险 自然风险 技术风险 经济风险 社会风险 政策风险 区域发展风险 公共干预风险 住客干预风险 治安风险 市场供求风险 财务风险 图3-7 房地产投资风险分类图 第四节 房地产开发项目的可行性研究 一、可行性研究概述 （一）可行性研究的概念 房地产开发项目的可行性研究是对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 技术； 效益(主要是经济效益) 。 （二）可行性研究的作用 1、作为项目投资决策的依据 凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计。 2、作为筹集建设资金的依据 3、作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据 4、作为编制下阶段规划设计的依据 三、住宅开发项目可行性研究阶段 （一）机会研究 机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。 在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。 1、建设项目提出的必要性的依据。 2、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。 3、建设条件的初步分析。 4、投资估算和资金筹措设想。 5、项目的进度安排。 6、经济效益初步估计。 估算精度一般在±30%以内，研究费用一般占总投资的0.2～0.8%。所需时间约1-2个月。 （二）初步可行性研究 分析投资机会研究的结论； 对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。 初步可行性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，所需的时间为2个月左右。 （三）详细可行性研究阶段 详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个部分。 该阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用小型项目约占总投资的1%～3%，大型项目约占0.2%～1%。所需时间为2～3个月。 （四）项目的评价和决策 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须就项目可行性研究报告进行评价论证。 四、可行性研究的基本内容 一是项目的必要性； 二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性； 三是项目的技术、经济分析。 五、可行性研究报告的撰写 （一）可行性研究报告的基本构成 1、封面 2、摘要 字数以不超过1500字为宜。 3、目录 4、正文 通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和