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徐州房地产投资环境研究报告 厚石机构 2010年12月6日 第二篇 今日徐州 一、 城市发展概况 观点：  城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市建设 以向东和东南方向发展为主，控制向西北发展，严格限制向西 南发展。  地理位置优越，为淮海经济区的中心城市。  人口基数大，但所辖市县人口及农业人口比例较高，对外  人口基数大，但所辖市县人口及农业人口比例较高，对外 人口吸纳力低。 人口吸纳力低。  徐州目前正处在城市高速发展期，并即将迈入调整发展 期。  城市已经基本形成了现代化立体交通体系。 2.1.1 城市区位 徐州地处江苏北部，在地理位 徐州地处江苏北部，在地理位 于淮海经济区中心位置。 于淮海经济区中心位置。 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省 交界，为东部沿海与中原地区、长 交界，为东部沿海与中原地区、长 三角经济圈与环渤海经济圈的之间 三角经济圈与环渤海经济圈的之间 的淮海经济区的中心位置。 的淮海经济区的中心位置。 徐州素有 “五省通衢”之称，是 徐州素有 “五省通衢”之称，是 我国东部地区东西、南北大通道的 我国东部地区东西、南北大通道的 交通枢纽。 交通枢纽。 徐州自古有 “东襟淮海，西接中 徐州自古有 “东襟淮海，西接中 原，南屏江淮，北扼齐鲁” ，素有 原，南屏江淮，北扼齐鲁” ，素有 “五省通衢”之称。 “五省通衢”之称。 从道路交通来看，徐州位于我国 从道路交通来看，徐州位于我国 东西、南北大通道的交汇处，是我 东西、南北大通道的交汇处，是我 国经济发达地区的一个重要的交通 国经济发达地区的一个重要的交通 枢纽。 徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。 枢纽。 2.1.2 行政规划 随着城市化的推进，徐州市区的聚集效应增强，房产开发也将郊区化 徐州正朝着特大都市规模发展 城市总体规划提出了“双核一 带、三港三圈”、“雁行结构、面 向海洋”等一系列重大发展思路， 为提高徐州的综合竞争力，促进徐 州都市圈核心城市地位的形成奠定 了基础。根据城市总体规划，到 2020年徐州市将发展成为市区300 万人主城区220万人规模的现代化 特大城市。 东部新城区，是未来徐州发展的新 核心 西部兴起 徐州正在加快拓展城市空 间，实施“东进、南扩、北造、西 延”。“东进”：城区向东跳过三 环路形成新的城市组团；通过综合 开发，完善功能，增强对外辐射 力。 2.1.3 城市人口——人口结构 徐州所辖市县人口及农业人口比例较高，一定程度上影响大徐州经济的快速发展和大经济指 标的人均水平。从目前年度近128万人的农村劳动力输出也显示了农村进城的动力和城市化进程 的脚步。 徐州09年城市人口比例 徐州09农业人口比例 19% 40% 60% 81%