第七章+房地产经营管理.ppt

廉租房建在哪儿 客观上说，“把廉租房建在哪儿”，本身就是对地方政府的一个现实考验。道理很简单，在现行体制下，土地出让沦为地方政府的“第二财政”，是不争的事实。据统计，在土地出让金中，用于补贴拆迁的占20％，用于周围配套设施建设占40％，其余的40％即可供政府自由支配，有的比例甚至高达60％以上。 很显然，越是城市中心区域的土地，其出让价格就越高，地方政府不会心甘情愿牺牲黄金区域的高价土地，建廉租房。那么，地方政府既要承担起保障责任，又不想放弃手中的收益，怎么解决这个矛盾呢？两全之策就是把廉租房建在地价较低的次中心地带。 怎样的商品房才可以放心购买 我国实行商品房预、销售许可证制度。购房者只要核验《商品房预售证》，购买该商品房必定能取得合法产权。 购买商品房中的法律审查 案例简介 广地花园位于华南快速干线番禺大桥南端，号称“广州生态第一盘”，经过高速公路到广州天河广场只需20分钟车程，十分方便，吸引了大量置业人士，卖得非常火爆。朋友李先生看了广告之后颇为心动。随着购房专车实地考察以后，李先生与开发商签订了《认购书》并交了1万元定金。邻近签订《商品房买卖合同》时，李先生为慎重起见，请我与他一起去签订合同。 商品房购买中的法律审查 从以上案例可以看出，法律审查是购买商品房的必需程序，它关系购房者的切身利益。商品房购买中的法律审查，即是购房者在确定购买该处商品房后，对选中楼盘项目的法律手续进行严格审查，然后与手续完善合法的楼盘签订购房合同，而拒绝与手续不完善的楼盘签订购房合同，以保证购房者合法权益的法律行为。 法律审查的程序和内容 一、进行主体合法性的法律审查 二、审查开发商是否取得国有土地使用权证或者使用国有土地的批准文件 三、审查开发商是否取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》 四、商品房预售的，应该审查开发商是否取得预售许可证；商品房现售的，应该审查开发商是否取得房屋所有权证 购房需慎防中介哪些陷阱？ （一）慎防中介陷阱 1、中介机构无证经营。 2、提供虚假材料、信息，隐瞒真实情况。 3、提供禁止转让的房屋。 4、索取合同以外的酬金或其他财物。 5、与“房主”串通坑骗消费者。 6、吃税差。 7、擅自提高收费标准。 （二）如何避免上不良中介公司的当 要选择合法的、信誉度高的中介公司 切记要看清中介服务协议上的内容才签字 核实买卖双方身份 看清合同条款 将各项“口头”承诺写进合同 避免签单方委托 （三）消费者的义务 （一）信守承诺，不得随便“飞佣”。 （二）不得与中介人员串通损害中介机构或房主的利益。否则，中介机构或业主有权采取法律行为。 根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制： 一是违法或违章建筑； 二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖； 三是未经合法程序批准销售的房屋； 四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋； 五是由于国家建设需要，已确定为范围内的房屋，禁止买卖。 无产权房买不得 王府家庭农场被拆引发违章房问题 昌平违法建设项目“王府家庭农场”二期的174栋别墅被有关部门勒令拆除，市规划监察执法大队会同昌平区规划局和北七家镇政府，对拆除情况进行监督。 ??“王府家庭农场”位于昌平区北七家镇东三旗村。2000年11月底，北京国林科农业有限责任公司占用耕地约600亩，以“王府家庭农场”二期“小沟西”工程的名义，进行违法建设，共建174栋别墅，面积约3万平方米。昌平区规划局于2001年2月22日，对北京国林科农业有限责任公司“小沟西”工程，下 发了违法建设停工通知书，并于2001年3月6日核发《限期拆除通知书》，责令该公司于2001年3月31日前无条件拆除违法建设，并清理好现场。该公司在限期内没有执行拆除决定，昌平区规划局已按照有关法律程序向昌平区法院提出强制拆除申请。时隔不久，该公司开始自行拆除。 购置二手房应注意哪些问题呢？ 首先购房者要到市房地产管理部门，鉴别所要购买的房屋产权证的真伪。因为近一阶段市房地产管理局就连续查处了两起伪造、涂改房屋产权证的案例。 其次、是到市房地产管理部门，调出所要购买房屋的产籍档案，查看该房屋的权属来源有否争议。例如、是否为法院查封、冻结等限制房地产权利的房屋，或者是否为已设定抵押的房产等。　 三是购买共有房屋，需经其他共有人同意后，方可签定房屋买卖协议。 四是在房屋买卖协议签定前，买卖双方要事先协商在房屋交易过户中，应缴的印花税等费用如何承担。 如何查明二手房产权？ 首先应要求卖房者提供合法的证件，包括身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件。 其他证件是指出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书