房产测绘补充规定.doc

南通市房产测绘补充规定 建筑面积计算 １、与室内不相通的伸缩缝、沉降缝不计建筑面积，在实际计算房屋面积时将伸缩缝、沉降缝面积统一扣算至两侧裸墙位置。 ２、房屋外墙不论墙厚大小均按墙体中线计入套内墙体面积。 ３、既有主墙又有玻璃幕墙的同一段墙面，以主墙为准，面积计算至主墙外侧。 室内的落地窗（非阳台部位）无基座且上下各层连通为一整体的，视作幕墙处理，面积计算至玻璃外侧；如有基座的，均视作窗户处理，面积计算至基座梁外侧（即主墙位置）。 ４、建筑物下的水池和化粪池、无顶盖的斜坡式人行通道或车行通道、住宅楼梯入口处仅以柱支撑但无墙体维护的雨蓬和高层建筑顶层装饰性的塔楼，均视作构筑物处理，不计建筑面积。 ５、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。以露台作为外楼梯的一部分或借用露台作为水平通道的，该部分不计算建筑面积。 室外楼梯的起点（地面）至终点（进门）的高差（高度）应不小于一个楼层的高度，高差达到2.20米的，按规范计算建筑面积；高差低于2.2m的，不计建筑面积。 ６、有顶盖的外楼梯，顶盖与房屋顶层地面之间的垂直高度达到2.2m以上的，外楼梯层数按房屋主体总层数计算，否则按房屋主体总层数减去一层进行计算。 ７、错层结构的房屋中，楼梯位于车库或夹层内部的（与主体层有隔墙），楼梯按车库或夹层自然层数计算，否则按主体层数计算。 ８、跃层或顶层含阁楼的住宅，其室内楼梯已做，按实际楼梯投影计算建筑面积。室内楼梯未做的，按规划设计楼梯进行计算，同时要求房地产开发经营企业出具楼梯由购房户自理、开发公司对此做出补偿的相关依据。 公共楼梯间顶层上方空间被作为顶层住宅上阁楼的户内楼梯的，户内楼梯计入阁楼面积；顶层公共楼梯以住宅楼顶层地面为基准，楼梯顶盖高度超过2.2m部分起算面积。 ９、房屋内中空部位，应当在计算总建筑面积或套内面积时予以扣除；靠外墙处扣算至外墙外侧，靠分户界墙处扣算至分界墙中线。 楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30m的部分及自动扶梯安全间隙大于0.40m的部分，视作中空处理。 １０、商品住宅楼中，房屋挑出主墙以外的部分（包括外挑楼梯间），符合计算建筑面积条件的，统一按投影面积的一半计算建筑面积。 房屋挑出部分,其底板与上盖相隔两层以上（含两层）的，若底板与上部顶盖之间封闭连接，起到顶盖功能的，仍按阳台处理；未有封闭连接的，作露台处理，不计建筑面积。 与室内相通、有维护但无永久性上盖或上盖不足以遮盖的悬挑结构部分应当视作露台，不计算建筑面积。 １１、阳台封闭与否以规划审批为准，规划认定以投影面积一半计算建筑面积的，视作为未封闭，按其水平投影面积一半计算建筑面积；规划认定全算建筑面积的，视作为封闭阳台，按其水平投影面积计算建筑面积。 １２、阳台或挑廊的顶盖，只要符合规划设计、具备顶盖功能且结构牢固、水平投影与阳台或挑廊的底板一致的，不管其结构材料是钢架加玻璃还是水泥板，均视作正式顶盖。 １３、飘窗计算建筑面积，必须同时具备以下条件：①窗台台面落地与房屋地面持平；②具有房屋同等使用功能；③层高在2.20m以上（含2.20m）。飘窗按挑出主墙部分的水平投影面积一半计算建筑面积。 １４、层高超过2.2m的平顶阁楼层，经规划批准为加层但仍然定性为阁楼的,参照局文件规定,该楼层仍作为阁楼单独计算。若有户外楼梯或电梯通阁楼的，该阁楼层楼梯或电梯（高于2.2m部分）计入阁楼层总面积，否则予以扣除。 １５、非阁楼层内的斜坡面部位，按照2.20m高度起算计入该套套内面积，与其他住宅共同参与分摊。 （二）公共面积界定与分摊 １６、建筑物内为市政或小区配套用房，以及为本幢服务的物业管理用房，不得计入本幢商品房公摊面积，并应视作本建筑物内一个功能组成部分，参与本幢的公共面积分摊后，将其面积单独列出。 １７、沿街有柱走廊，经规划书面确认不作为沿街公共街巷通行的，应计入沿街店面公共分摊面积。有柱走廊骑跨于人行通道上的，该有柱走廊均不计入沿街店面公摊面积。 １８、规划设计为统一连续的南北向临街店面房，其中部分店面房位于住宅底层且与住宅除承重墙体外无其它共有部位，该部分店面房可独立计算，不参与住宅的统一分摊 。 １９、在同一功能区内的共享大厅，作为该功能区共有面积进行分摊。 ２０、小高层及高层建筑中，各层电梯前室大小不一的，电梯前室面积按层公用面积处理。 ２１、同一幢综合楼中无电梯的多层部分与有电梯及电梯间的高层部分，中间有伸缩缝分开且结构上相互独立的，应分别计算楼梯公摊面积，不进行统一分摊。 ２１、商住、商办或多功能综合楼中，位于商业层内供上部功能区使用且对商业封闭的室内、室外楼梯、管道井、电梯等上下垂直通道，由上部功能区与商业按面积大小先进行分摊，然后商场和其它功能区分开独立计算。商场以外的上部功能区专用的门厅、电梯厅单独计入上部功能区公共面积。 ２２、