土地经济学-第十章土地价格.pptVIP

第十章 土地价格 第一节 地价理论 第二节 地价评估 第三节 地价管理 第一节 地价理论 一、地价基本原理 马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。 (1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价 值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本化收入。 二、土地价格的内涵和特点 (一) 土地价格的内涵 2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式”。 (二) 土地价格的特点 1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依 生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土 地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性 三、影响土地价格的因素 (一)一般因素 1. 经济发展状况 2. 财税体制 3. 相关政策 4. 城市规划 5. 城镇化速度 6. 土地资源禀赋 7. 土地产权状况 三、影响土地价格的因素 (二) 区域因素 1. 区段位置 2. 基础设施条件 3. 规划限制 4. 环境质量 (三)个别因素 指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。 第二节 地价评估 一、土地价格评估的目的 土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。《城镇土地估价规程》强调，“土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理、促进正常交易；为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据” 。 土地价格评估的目的和作用 (一)有助于土地交易的顺利进行 (二)有助于企业投资决策 (三)有助于土地市场的完善 (四)有助于土地市场管理 二、地价评估的原则 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则”。具体地讲，土地价格评估应遵循以下原则： (一)公平原则 (二)最有效利用原则 (三)替代原则 (四)预期收益原则 (五)供需原则 三、地价评估的基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，路线价法也是土地价格评估中常用的方法之一。 (一)市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。 市场比较法的基本公式 式中： VD ——待估宗地价格； VB——比较实例宗地价格； A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数=正常情况指数/比较实例宗 地情况指数； B——待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数； 市场比较法的基本公式 D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例 宗地区域因素条件指数； E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例 宗地个别因素条件指数。 市场比较法的应用程序 （1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行估价期日修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行使用年期等修正； （9）求出比准价格。 (二)收益还原法 收益还原法又称收益资本化法、地租资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原为一定量的资本，以此估算待估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待未来的恒久性土地纯收益。当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地的价格。这就是收益还原法的基本原理。 (二)收益还原法 由于土地收益往往是不同生产