胶东镇项目市场分析(终稿).pptVIP

远离房地产核心发展区， 为房地产开发“真空区”。 全市住宅签约均价各区域差距显而易见，自南向北依次递减。市南区稳居排行榜冠军，莱西最低。全市累计签约均价6921元/平米。 五市签约均价差距不大，胶州市排行第三，累计均价4799元/平米。 2011年胶州市签约均价月度走势波动较大，受个案影响较为明显，3月份签约量最大的北都·怡福居小区价格偏低，4、5月份的中信森林胡一期项目签约多、价位高，直接拉升该区域均价。 胶州市6-8月签约均价均维持在4500-4900元/平方米。 胶州住宅市场 2011年胶州市住宅累计均价4799元/平米，目前区域住宅签约均价不足5000元/平方米。 2011年全市各区域住宅均出现不同程度的供大于求，供需比维持在1-2.6之间。黄岛区供需比最大，供需比为2.61；平度市供需基本平衡，供需比为1.12。 胶州市2011年供过于求现象明显，供需比为1.94。 2011年1-8月份胶州市住宅去化周期正常波动，在12个月上下徘徊，1月底去化周期最短，仅为8.48个月，3月去化周期最高为13.17个月。 8月份胶州市去化周期为11.5个月，去化压力略有上涨。 胶州住宅市场 胶州市1-8月份累计供需比1.94，8月份去化周期为11.5个月。 老城区，发展最早的区域，周边配套较为成熟；住宅价格集中在5500元/m2左右； 新城区，行政中心南迁带动发展起来的区域；住宅价格集中在5500-6500元/m2； 住宅价格集中在4000-5000元/m2； 少海新城 少海新城，胶州湾西海岸集先进制造业、科技研发、休闲旅游、高端居住为一体的生态新城。 新城区 工业园区 老城区 胶东房地产现状 府新花园 尚居 渔乐湖居民小区 在售 项目进度 85、125 主力面积（㎡） 2356 均价（元/㎡) 20996 总建规模（㎡) 胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司 开发商 多层 建筑类型 2011.7 开盘日期 府新花园 个案名称 在售 项目进度 70-80、125-134 主力面积（㎡） 3700 均价（元/㎡) 140000 总建规模（㎡) 岛正北房地产开发有限公司 开发商 多层 建筑类型 2008.10 开盘日期 尚居 个案名称 目前在售住宅项目很少，以多层产品为主，售价自西向东逐步走低； 多层主力户型多在80-140平方米之间，主力总价在20-50万之间。 锦湖馨苑小区 胶东住宅市场 总结： 2011年以来，胶州市场供需两旺，价格明显攀升；但胶东街道办事处远离房地产核心发展区，为房地产开发“真空区”，目前在售项目稀少，售价自西向东逐步走低。 银海世邦市场研究中心 2011.09.23 胶东镇项目市场研判 一桥一隧四环路的建设通车，把胶州市正式纳入大青岛发展战略的范畴 胶州市“一城四区两翼”的发展布局逐渐展开，胶州房地产开发各项指标蓬勃发展 限购令的颁布实施，将大量购房需求驱逐出市区 胶州、即墨、城阳的成交数据，在近期表现突出 写在报告前面： 政府的高呼、 媒体的摇旗呐喊、 在严政之下、 整体市场低迷之下 …… 如何寻得突破，取得成功…… 深入研究市场成为重中之重 项目本体…… 关于项目的几组数据数据 45公里。40分钟。1070亩 项目区位 项目——胶州市中心：10.9公里 项目——红岛：26.4公里 项目——城阳区：27.8公里 项目——青岛市区：45公里； 本案地处胶州市东部，地理位置上临近胶东街道办事处；较偏远是项目的第一印象。 青岛市区 红岛 城阳 10.9公里 27.8公里 26.4公里 45公里 204国道 大沽河 胶州中心 本案 2公里 胶东镇政府 胶东镇国土所 胶东镇卫生院 胶东医院 第十二中学 胶州四中 胶东镇其欣小学 利客来胶东商场 快乐宝贝幼儿园 海滨超市 农业银行 胶东农村信用合作社 胶东镇地税所 小麻湾法庭 加油站 本案 周边配套 周边配套设施主要集中在地块西侧、南侧，其中教育和医疗设施相对完善，商业设施稍差，大型商业设施仅有利客来一家。 快乐宝贝幼儿园 农村信用社 胶东镇其欣小学 农业银行 胶州四中 利客来 交通条件 本案 204国道 地块内部交通较为发达，多条道路贯穿其中，通行状况较好，南侧紧邻204国道，可以便捷抵达胶州市区及城阳。但地块附近公交站点稀少，居民出行稍有不便。 胶州市区 城阳 204国道 公交车站 地块周边道路 环境限制 地块南侧集市 204国道 地块西侧 地块北侧 地块内部 地块东侧 项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳。 本案 地块周边企业 地块周边企业 204国道 204国道北侧 地块西侧网点 地块西侧道路 地块西侧工商所 地块北侧道路 地块内部厂房 地块内部道路 地块内部道路 地块北侧商业网点 地块内部厂房 地块现状 204国道北侧 地块