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[物业管理方案]物业管理方案
一、 概述 某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌,
三、组织 物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。
四、 人事 人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下,全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测 a) 经营收入: 万元(年度,以下省略) l 物业管理费:万元 应收
预计收入 万元(收缴率90%) l 维修服务费:万元 l 特约服务: 万元 l 其他收入: 万元 b) 支出:万元 l 人员工资福利:14万元 l 办公费用:万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等) l 维修保养费用:万元 l 税金:万元 l 不可预见费用:万元 c) 润亏:-万元 d) 物业接管期间 前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等) e) 公共性服务费构成测算:万元/年, 元/月* m2
(10) 合理利润:按营收8%计算 万元 但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为元/月* m2 。
六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出)。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以业主的权益。 l 是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收; l 供电、给排水、卫生、道等设备设施能正常使用; l 房屋幢、户编号已经有关部门确认; l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位; l 接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式开发商,请求给予协助解决。 l 接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式开发商,请求给予协助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 l 在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时开发商,请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数,记录备案。 l 接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。 l 接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即 完成。
1、准备工作 l 治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗; l 车辆管理:增设区间道标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库; l 垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格;
2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。 l 与学校、和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。
3、入伙现场 入伙准备
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