四川荣新江南半岛住宅项目一批次住宅定价分析(前期策划).pptVIP

“荣新·江南半岛”一批次住宅定价分析 ;通过我们最近对苍溪房产市场调研、入会客户心理价格摸底调查以及结合项目今年任务计划情况，对一批次价格制定做了真实及深入的分析，供集团公司研究决策。具体从以下几点进行剖析： ;一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析;项目一批次销售任务及目标;一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析;项目一批次房源介绍;项目一批次房源分布;;一批次房源优劣势分析;14栋立面效果图;项目一批次户型展示;项目一批次户型展示;项目一批次户型展示;一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析;宏观房产市场趋势分析;国十条政策和国八条政策对比;苍溪历年成交量及价格走势分析;;2011 年竞争项目分布示意;; 玉锦凤都目前销售价格采取议价方式，均价降幅较大，吸引了部分本项目入会客户购买，根据回访客户得知，目前玉锦凤都价格最低价达到3180元，均价约为3400元/㎡。 北门沟板块代表楼盘，山水名城目前价格较春节前有一定回落，降幅约100元/㎡。 嘉宇新城目前价格依然较为坚挺，均价约为3550左右，一次性优惠3%，按揭无优惠。 由苍溪本地开发商开发的龙江国际项目，目前已经启动前期形象推广，预计今年推出5万平米住宅，结合其项目体量，设计风格与本项目类似，将会是2011年江南半岛最大的竞争项目。 ;一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析;项目一批次定价策略;入会客户中主要以苍溪当地公务人员、企事业单位员工、私人企业经营者为主，打工回乡置业客户约占10%左右。;苍溪城区客户占总数的66%，是购买的主流群体；苍溪乡镇也有较多客户如东青镇、元坝镇、岐平镇等比例约为30%，说明乡镇客户拥有较强的购买力；外地客户主要为广元、重庆、广东、天津等地回乡置业的客户比例约为4%。;入会客户中，对B1、B2、C1舒适性套三户型意向最大，其次为C2 C3中庭户型，D2由于为临中庭户型且面积较为紧凑也较为受客户 青睐。90—110㎡区间户型是选择主流，一批次此区间户型占57.8%。;一批次中16栋的多层以及小区中庭的11栋、13栋最受客户欢迎，意向选择最大，而位于江南干道路边的15栋以及具有4层商业的14栋，客户意向选择较少。后期可以通过拉开价差增加性价比的方式吸引客户购买。;大部分客户的心理价格在3400—3600元/㎡，占到总数的71%；其中接受3400—3500元/㎡区间客户最多，占39.7%；3400元/㎡以上的低端客户，主要倾向14号、15号楼；接受3700元/㎡以上5.2%少数高端客户主要是选择多层。;一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析;销售价格;;因此，根据项目实际情况，从一批次项目4月开盘，到二批次项目7月开盘，衔接时间最长不超过3个月，加之今年整体任务4个亿的目标，每个批次都应在推出的2个月内必须清盘，才可以足以保证全年任务的完成，销售周期不可能更长； 另外从营销推广费用及回款的财务费用考虑，保持预期的推广投入，不减少（影响项目形象树立）也不增加（推广费用过多投入浪费）。因此，我们选择销售周期在2-3个月清盘，销售价格在3500—3600元/㎡区间，是最为合理的方式。;一、项目一批次销售任务及目标 二、项目一批次房源分析 三、宏观房产市场趋势分析 四、项目一批次定价策略 五、项目一批次价格敏感性分析 六、项目一批次销售均价建议 七、项目一批次对位分析;4个亿的任务，我们面临的两大难题:;项目一批次销售均价建议;我们一批次项目入会客户享受交3万抵4万，即1万元总房款优惠政策，根据我们一批次户型面积76—109㎡计算，优惠幅度达到92—131元/㎡，平均优惠约112元/㎡；加之开盘时一次性付款预留出2%的优惠空间，约70元/㎡。因此，我们对外均价报价为：;;项目今年整体销售均价预估