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地块与别墅营销沟通.ppt 72页

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地块与别墅 营销沟通 2005.2 “优质别墅”? 什么样的别墅才能称得上是“优质别墅”呢?我们认为可以从以下几个因素去识别:   第一,别墅不是“Townhouse”,好的别墅要有好的环境。这又包含三层意思。一是说开发的别墅社区一定要有好的环境,有充足的绿化面积和丰富的景观内容;二是说别墅要有足够的占地面积,有人说住别墅最自豪的就是“上着天,下着地”,那么这个“地”当然要有一定范围。好的环境还有高一层次的意思,就是别墅的建筑风格、社区的规划风格能和周边的环境相匹配。   第二,有了好的环境,别墅还要有好的管理。   第三,好的别墅建筑应该是一件艺术品,至少也应该是建筑中的精品。 他山之墅 墅体验 地产价值的演变和表现 地产环节之中的体验 规划环节的体验之旅 环境设计的体验之旅 建筑立面的体验之旅 户型设计的体验之旅 会所及其他设施的体验之旅 推广活动的体验之旅 展示环节的体验之旅 “3+1墅”关键词 昆明别墅市调/分析 (截至2003年) 营销 温泉雅苑 豪宅7大要素 1、城市定律 区位定律:都市中心和非城市中心;首先豪宅多数依附于豪宅区才能存在,只有成为区之后,才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、进深感以及由此形成的尊贵感;其次在城市化进程较高的城市里,豪宅集中在几个相对狭小的范围内,唯有如此,才能在区内延伸出豪宅所需要的 配套设施。 2、稀缺资源的独占性 豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色、人文价值上。一般分为2类,第一:人文豪宅;第二:自然豪宅区; 3、低密度性和舒适性 4、装修和装饰的豪华性——审美取向和艺术收藏品; 5、居住的尊贵性——豪宅是身份的象征,所以物管成为物业保值增值的砝码; 6、豪宅的适度超前与可持续性 7、豪宅的安全性和私密性——公众视线之外、“路的尽端”; 可操作性 可操作性的房地产商品特性基本上可以分为五大类型: l.位置条件——距离30 分钟车城,作为居住必须是高端物业类型; 2.建筑条件——有待规划和研发(欧式别墅和日式温泉) 3.建造条件——见后 4.使用条件——见后 5.商品附加条件——见后 为什么定位为豪宅? SWOT分析 优势 温泉、森林、自然山景好;(地块自然价值较好) 闻名遐尔的“天下第一汤”度假地,历史悠久的曹溪寺 距离昆明30分钟左右路程,交通极为便利; 有GOLF练习场,会所等; 劣势 自然景观水缺乏,需要人造; 周边村子居住形式反差极大,没有极好的配套; 140栋体量稍大,但各自拥有面积小;(容积率) 开发商尚无品牌效应; 机会 云南高档物业并没有真正形成; 同时拥有温泉、森林、优质自然环境、历史性的豪宅云南绝无仅有; 云南真正的豪宅居住区没有形成; 威胁 安宁温泉尚无高档私人住宅区,且安宁温泉整体形象近年减弱; 高档物业操作风险大;销售周期长;对资金要求高; 竞争对手如高天流云有一定的市场积累效应;连同其他物业同时带动了世博板块的认同度; 在此期间内,世博板块、东区板块、滇池路等将会规划一些高端物业; 项目定位 目标客户群定位 市场定位 豪宅开发“方方面面都是精品甚至是极品”。 产品定位 超前性、差异性、市场导向性、创新性、高档性、生态性; 产品设计 1、整体规划(面积、设计、容积率 ) 2、建筑风格 ◎日式风格(Dutch) ◎欧式风格 ◎美国风格(Ametican?Colonial?Revival) ◎新古典主义风格(Neoclassical) ◎法国殖民风格(French?Colonial) ◎中式风格(Adam) ◎意大利文艺复兴风格 ◎罗马风格(Roman?Revival) ◎辛格风格(Shingle) ◎法国折衷主义风格(French?Revival) ◎意大利风格(Italianate) ◎小型传统风格(Minimal?Traditional) ◎当代风格(modernistic) 3、户型 4、会所 5、配套及装饰 6、社区智能化系统设计原则 7、物业管理——“把服务变成艺术” (豪宅必备的建筑产品要求) 营销推广策略 1、营销手法:通过价格策略、形象策略、广告策略、媒体策略、公关策略、促销策略等系列组合的强势冲击与造势,实现销售。 建立温泉雅苑在云南标志性地位,打造项目品牌,扩大开发企业的市场影响力,引领豪宅新的营销理念及创新发展模式; 营销主题:云南奉献给世界的顶级别墅度假生活 主要诉求:温泉人文别墅 至尊至美享受 2、定价策略 开发成本——价格空间——预期利润率 3、价格差异 墅王/政府定购区/龙山······ 形象包装 案名设计1 月亮出来亮旺旺,想起我的阿哥在深山。 哥象月亮天上走,山下小河淌水清悠悠。 月亮出来照山坡,望见月亮想起我的阿哥。 一阵清风吹

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