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地块与别墅营销沟通 2005.2 “优质别墅”？ 什么样的别墅才能称得上是“优质别墅”呢？我们认为可以从以下几个因素去识别： 　　第一，别墅不是“Townhouse”，好的别墅要有好的环境。这又包含三层意思。一是说开发的别墅社区一定要有好的环境，有充足的绿化面积和丰富的景观内容；二是说别墅要有足够的占地面积，有人说住别墅最自豪的就是“上着天，下着地”，那么这个“地”当然要有一定范围。好的环境还有高一层次的意思，就是别墅的建筑风格、社区的规划风格能和周边的环境相匹配。　　第二，有了好的环境，别墅还要有好的管理。　　第三，好的别墅建筑应该是一件艺术品，至少也应该是建筑中的精品。 他山之墅 墅体验 地产价值的演变和表现 地产环节之中的体验 规划环节的体验之旅 环境设计的体验之旅 建筑立面的体验之旅 户型设计的体验之旅 会所及其他设施的体验之旅 推广活动的体验之旅 展示环节的体验之旅 “3+1墅”关键词 昆明别墅市调/分析(截至2003年) 营销温泉雅苑 豪宅7大要素 1、城市定律 区位定律：都市中心和非城市中心；首先豪宅多数依附于豪宅区才能存在，只有成为区之后，才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、进深感以及由此形成的尊贵感；其次在城市化进程较高的城市里，豪宅集中在几个相对狭小的范围内，唯有如此，才能在区内延伸出豪宅所需要的 配套设施。 2、稀缺资源的独占性 豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色、人文价值上。一般分为2类，第一：人文豪宅；第二：自然豪宅区； 3、低密度性和舒适性 4、装修和装饰的豪华性——审美取向和艺术收藏品； 5、居住的尊贵性——豪宅是身份的象征，所以物管成为物业保值增值的砝码； 6、豪宅的适度超前与可持续性 7、豪宅的安全性和私密性——公众视线之外、“路的尽端”； 可操作性 可操作性的房地产商品特性基本上可以分为五大类型： l.位置条件——距离30 分钟车城，作为居住必须是高端物业类型； 2.建筑条件——有待规划和研发（欧式别墅和日式温泉） 3.建造条件——见后 4.使用条件——见后 5.商品附加条件——见后 为什么定位为豪宅？ SWOT分析 优势 温泉、森林、自然山景好；（地块自然价值较好） 闻名遐尔的“天下第一汤”度假地，历史悠久的曹溪寺 距离昆明30分钟左右路程，交通极为便利； 有GOLF练习场，会所等； 劣势 自然景观水缺乏，需要人造； 周边村子居住形式反差极大，没有极好的配套； 140栋体量稍大，但各自拥有面积小；（容积率） 开发商尚无品牌效应； 机会 云南高档物业并没有真正形成； 同时拥有温泉、森林、优质自然环境、历史性的豪宅云南绝无仅有； 云南真正的豪宅居住区没有形成； 威胁 安宁温泉尚无高档私人住宅区，且安宁温泉整体形象近年减弱； 高档物业操作风险大；销售周期长；对资金要求高； 竞争对手如高天流云有一定的市场积累效应；连同其他物业同时带动了世博板块的认同度； 在此期间内，世博板块、东区板块、滇池路等将会规划一些高端物业； 项目定位 目标客户群定位 市场定位 豪宅开发“方方面面都是精品甚至是极品”。 产品定位 超前性、差异性、市场导向性、创新性、高档性、生态性； 产品设计 1、整体规划（面积、设计、容积率 ） 2、建筑风格 ◎日式风格（Dutch）◎欧式风格 ◎美国风格（Ametican?Colonial?Revival）◎新古典主义风格（Neoclassical）◎法国殖民风格（French?Colonial）◎中式风格（Adam）◎意大利文艺复兴风格◎罗马风格（Roman?Revival）◎辛格风格(Shingle)◎法国折衷主义风格（French?Revival）◎意大利风格（Italianate）◎小型传统风格(Minimal?Traditional)◎当代风格(modernistic) 3、户型 4、会所 5、配套及装饰 6、社区智能化系统设计原则 7、物业管理——“把服务变成艺术” （豪宅必备的建筑产品要求） 营销推广策略 1、营销手法：通过价格策略、形象策略、广告策略、媒体策略、公关策略、促销策略等系列组合的强势冲击与造势，实现销售。 建立温泉雅苑在云南标志性地位，打造项目品牌，扩大开发企业的市场影响力，引领豪宅新的营销理念及创新发展模式； 营销主题：云南奉献给世界的顶级别墅度假生活 主要诉求：温泉人文别墅 至尊至美享受 2、定价策略 开发成本——价格空间——预期利润率 3、价格差异 墅王/政府定购区/龙山······ 形象包装 案名设计1 月亮出来亮旺旺，想起我的阿哥在深山。 哥象月亮天上走，山下小河淌水清悠悠。 月亮出来照山坡，望见月亮想起我的阿哥。 一阵清风吹