北京房地产市场研究.ppt

2008年北京市场研究;行政、金融、税收，07年以来，政府打压楼市多管齐下;随着一系列宏观调控政策的使用，北京楼市“拐点”初现端倪;2008年，政府决心坚定，多种手段配合，用心良苦;2008年上半年各级市场表现梳理;一级市场; 朝阳来广营乡清河营村１＃地流标（12月份）； 顺义五块低价住宅用地流标； 广渠路15#地块流标； ……;全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域； 土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。 城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。 高价的“明星”地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标；;地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取地策略规避风险;08年前半年土地供应量大；1月成交量出现井喷，且价格保持高位；2—4月成交冷淡;5月以来土地成交有所回暖；市场出现两极分化，品牌开发商积极取地，小开发商急于转让;二级市场;豪宅市场依旧坚挺，抗跌性强;别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比较平稳，且有日渐升温之势;5月价格出现下跌，刺激消化增长，但仍难以回复之前的消化水平，市场回归正常;5月以来市场主流项目纷纷采用价格战，企图利用价格杠杆撬动成交，起到一定作用，但并未实现市场整体启动;三级市场;2008年上半年二手房市场情况;市场回归正常，稳中盘整情况将在较长时间内持续;2008年下半年市场走势因素分析与对策初判;正常市场状态，决定市场的两大根本性因素;刚性购房需求坚挺，大量外来人口涌入，新建家庭数量不断增加;住宅土地供应有所增长，但依然存在巨大供应缺口，整体市场未出现结构性变化;现实的市场供需未发生明显变化，对房地产市场影响甚微;成长中的中国经济将在一个长久时间内维持良好的上升势头;中国经济的世界声音越来越响亮，已经开始成为国际经济金融的重要影响力量;ＣＰＩ高涨，消费者信心不足，通涨压力巨大;08股市在震荡中一路下行，但通过上市公司的财务报表可以看出，中国企业处在不断发展壮大之中，本轮调整为有支撑的短期行为;美国次贷影响有限，当前美联储的降息政策使得美国向全球输出通货膨胀;冰雪灾害天气使南方大部地区蒙受巨大经济损失，带来CPI的高增长;“藏独”事件造成的恶劣影响在一定程度上影响了民众信心，进而造成一定的不安因素;5·12地震不仅是当前灾难救助问题，更将在一个更长远的时间内影响中国经济;奥运“利空”显现;以奥运为主题炒作的板块，卖点支撑乏力： 随着奥运临近，原有奥运周边的热点板块，不再收到市场的追捧，回归市场现实； 比邻鸟巢的奥东18，新项目开盘，主打奥运题材市场关注度不高 透支奥运影响的项目，销售乏力；： 透支奥运影响的项目，在奥运后凸显“奥运”的可利用性不强，销售支撑乏力； 未直接利用奥运利好的相关项目，在奥运后受影响有限： 大量市场项目未直接利用奥运利好，在奥运后更多享受奥运带来的基础设施建设等实际实惠，项目整体情况受奥运影响有限；;中国经济整体上升势头不变，阶段性调整在所难免，突发事件影响市场信心延长调整时间;增值预期受到经济总体向好支撑，但是当前调整阶段呈现空方力量做强;;市场表现;整体大势看——增值预期的多方修复的成果 奥运前处于“高压期”;持续关注??素的表现将决定大势何时实现回升;谢谢观看！下面为交流时间！