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北京房地产市场研究.ppt 41页

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2008年北京市场研究;行政、金融、税收,07年以来,政府打压楼市多管齐下;随着一系列宏观调控政策的使用,北京楼市“拐点”初现端倪;2008年,政府决心坚定,多种手段配合,用心良苦;2008年上半年各级市场表现梳理;一级市场; 朝阳来广营乡清河营村1#地流标(12月份); 顺义五块低价住宅用地流标; 广渠路15#地块流标; ……;全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区,周边供应主要集中在昌平,顺义,大兴区域; 土地供应向外偏移的趋势明显,五环外土地供应占到七成以上,城市边缘地区将成为未来城市热点。 城市外围中小体量,较低地价的地块,因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。 高价的“明星”地块(广渠路15#流标)则被开发商回避,出现流标;;地价上升,市场转淡,各类开发商采取不同取地策略规避风险;08年前半年土地供应量大;1月成交量出现井喷,且价格保持高位;2—4月成交冷淡;5月以来土地成交有所回暖;市场出现两极分化,品牌开发商积极取地,小开发商急于转让;二级市场;豪宅市场依旧坚挺,抗跌性强;别墅市场受政策影响不大,总体销售情况比较平稳,且有日渐升温之势;5月价格出现下跌,刺激消化增长,但仍难以回复之前的消化水平,市场回归正常;5月以来市场主流项目纷纷采用价格战,企图利用价格杠杆撬动成交,起到一定作用,但并未实现市场整体启动;三级市场;2008年上半年 二手房市场情况;市场回归正常,稳中盘整情况将在较长时间内持续;2008年下半年市场走势因素分析与对策初判;正常市场状态,决定市场的两大根本性因素;刚性购房需求坚挺,大量外来人口涌入,新建家庭数量不断增加;住宅土地供应有所增长,但依然存在巨大供应缺口,整体市场未出现结构性变化;现实的市场供需未发生明显变化,对房地产市场影响甚微;成长中的中国经济将在一个长久时间内维持良好的上升势头;中国经济的世界声音越来越响亮,已经开始成为国际经济金融的重要影响力量;CPI高涨,消费者信心不足,通涨压力巨大;08股市在震荡中一路下行,但通过上市公司的财务报表可以看出,中国企业处在不断发展壮大之中,本轮调整为有支撑的短期行为;美国次贷影响有限,当前美联储的降息政策使得美国向全球输出通货膨胀;冰雪灾害天气使南方大部地区蒙受巨大经济损失,带来CPI的高增长;“藏独”事件造成的恶劣影响在一定程度上影响了民众信心,进而造成一定的不安因素;5·12地震不仅是当前灾难救助问题,更将在一个更长远的时间内影响中国经济;奥运“利空”显现;以奥运为主题炒作的板块,卖点支撑乏力: 随着奥运临近,原有奥运周边的热点板块,不再收到市场的追捧,回归市场现实; 比邻鸟巢的奥东18,新项目开盘,主打奥运题材市场关注度不高 透支奥运影响的项目,销售乏力;: 透支奥运影响的项目,在奥运后凸显“奥运”的可利用性不强,销售支撑乏力; 未直接利用奥运利好的相关项目,在奥运后受影响有限: 大量市场项目未直接利用奥运利好,在奥运后更多享受奥运带来的基础设施建设等实际实惠,项目整体情况受奥运影响有限;;中国经济整体上升势头不变,阶段性调整在所难免,突发事件影响市场信心延长调整时间;增值预期受到经济总体向好支撑,但是当前调整阶段呈现空方力量做强;;市场表现;整体大势看——增值预期的多方修复的成果 奥运前处于“高压期”;持续关注??素的表现将决定大势何时实现回升;谢谢观看! 下面为交流时间!

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