翠岛花城地产项目年度营销报告.pptVIP

销售均价走势 （以房源推出时间为序） 剩余房源构成分析 1． 销售态势良好，目标基本达成。 翠岛花城2003年11月开始正式销售，截至2004年1月，实际销售期为3个月，总计推出可售房源914套，已售655套，实现销售率71.6%； 如不将A7、A9、B1、B2、B3 等5幢水景保留住宅纳入统计，可售房源为689套，已售577套，实际完成销售率为83.7%。 2．“平价入市，稳步攀升”的价格策略在2003年的营销工作中得到较好体现。 A组团推出5个月，实现均价增长200元/m2左右，总体增幅4-5%； C组团推出6个月，实现均价增长200元/m2左右，总体增幅5%左右； B组团推出4个月，实际均价增长100-130元/m2，总体增幅2-3%； C组团开盘均价较A组团增长200元/m2左右，总体增幅5-7%； B组团开盘均价较C组团增长150-200元/m2，总体增幅4-5%。 3．剩余房源基本不构成后期销售阻力。 A7、A9、B1、B2、B3幢水景保留住宅（30.1%）和已被预订的保留房源（13.9%）占据所剩余房源的近半比例，此部分基本不构成销售阻力； B、C组团的跃层部分因面积较大，总价较高，形成一定销售抗性，是目前的销售难点，建议跃层建一、二套样板房，以促进销售； 因受客观原因影响，翠岛花城6月公开接受预订到11月正式销售，储备期长达4个多月，也一定造成了客户分流现象的增多。 项目推广预算总额：16,416,000元 （3800元/平方米*240000平方米*1.8％＝16,416,000元） 2003年度推广总预算：5.745,600元 （3800元/平方米*84000平方米*1.8％＝5,745,600元） 2003年合同发布总额：6,544,318.7元 （扣除2004年需分摊部分，实际发生总额：5,680,830.7元） 占推广总预算比：39.9% （实际发生比为：34.6%） 占2003年度推广总预算比：113.9% （实际发生比为：98.9%） 结余费用：9,871,681.3元 2004年2-6月总销售目标为8-10万m2 2004年2-6月总回款额3-4亿元 A、B、C组团整体销售率达到85%；其中B、C组团跃层完成50%以上销售 D、E组团整体销售率达到70%以上 F组团达成销售面积1-2万m2 四、几点建议 5.建议设置现场看房车 因翠岛花城规模较大，占地较广，目前售楼人员陪同客户现场看房，仅 来回路程就需1小时之久，对工作造成一定影响。建议增设现场看房车， 以提高工作效率。看房通道建成前可考虑以小型面包车作为看房交通工 具，看房通道建成后建议配置2部电瓶车以作现场看房交通工具之用。 第一轮 第二轮 第三轮 注：视实际销售情况需要，此轮房源推出也可分为两批进行 第四轮 注：F3幢为一梯三户，共48套，F4幢为一梯二户，共32套 二、2004年上半年销售目标 总体目标 阶段性目标 2004年2月份，完成销售目标80-100套 2004年3-6月，月均实现销售目标100-150套 三、2004年上半年推广计划 推广目的 保证2004年上半年度8-10万m2销售任务及月均100余套销售目标的实现 每月的客户拜访量必须保证在500-1000位 每周新增客户量应在100-200位套 媒介投放比例及预算： （按8万m2销售面积，均价3800元/m2计） 项目预算总成交量：3800元/平方米*80000平方米＝30,400万元 项目媒介投放比例：30,400万*1.8％＝547.2万元 费用预算 各类费用的分配比例 具体传播策略 推广重点与销售节奏紧密配合，以产品形象宣传为主，确保在每一轮销售启动时输送和储备源源不断的新鲜客流 电视广告与报纸广告兼顾，全方位再次出击，并通过积累的客户再次带动强销人气 通过报纸、电视、房展会等多种有效媒体组合，多角度巩固加深产品形象及市场美誉度 本年度对户外、公关等多种推广手段进行重新组合，在促进销售的同时也为后续产品做足品牌铺垫 对于“翠岛花城”项目而言，此阶段将面临更为激烈的市场竞争，是否继续保持大规模的宣传声势，关系着整个楼盘项目能否在今年更为激烈的市场环境下具备足够强大的销售后劲，完成“超常规”的销售速度和销售额目标 在吸引新客流的同时，有计划的开展老客户维系活动，保持潜在客户的购买热忱，促使其对项目的认可形成心理惯性，并且对销售人员逐步产生信赖感，促进销售的最终完成 具体传播计划 报纸： 目标：通过画面与文字的集约式宣传，巩固产品形象，