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PAGE PAGE 1 论如何加强房地产企业成本控制的对策 　　【摘要】房地产成本控制是房地产企业管理中最重要的内容之一，贯穿于房地产项目运作的整个过程。文章结合房地产企业成本控制的意义，并针对房地产成本控制的现状，提出了加强成本控制问题的有效措施，以供参考。 　　【关键词】房地产；成本控制；投资收益 　　1房地产企业成本控制的作用 　　1.1提高房地产企业的投资收益 　　企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，在2010年发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中明确提出了房产税的改革的措施，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”。这些举措使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡沫。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。 　　1.2加强房地产企业的管理效率 　　对于房地产企业来说，成本控制室成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。 　　2房地产企业成本控制的现状问题 　　2.1成本控制意识淡薄 　　在我国房地产行业的发展过程中，由于企业获得的利润大，很多企业都不注重项目各个阶段的成本控制。大部分进行成本控制管理的企业也只是关注材料的采购和利用阶段的成本管理，且只有在工程完工后财务人员才会有一个大概的成本结算。全过程全方位的成本控制很少被列入企业的成本管理项目中。 　　2.2成本控制体系不成熟 　　大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，一些企业虽然出台了相应的成本控制政策，但限于管理水平的问题，没有将成本控制体系放在重要的位置，基本是形同虚设。建立成本控制体系过程中，企业没有及时进行相应的职责权限的划分，当成本的耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善。 　　2.3不合理的成本预测 　　房地产项目的完成，要经过事前考察、决策、投入施工等阶段，在事前财务决策中不合理成本预测的估算，很可能导致房地产成本预测不合理，使得成本控制体系从编制阶段就不适合整体项目。另外，大部分企业比较重视项目完结时成本的计算，对于事前成本预测和事中成本控制关注度不够，投入的资金、技术、人力不足会导致在财务预算中的成本预算不合理，不能及时有效的发现项目建设过程中存在的成本控制的问题，使得成本控制体系的作用失效。 　　2.4投入资金过高 　　由于房地产行业的特殊性，需要企业在投资初期放入大量的资金以支持后续阶段的正常进行。在投资初期企业可以通过各种渠道来筹集所需要的资金，但在房地产项目完工后，企业的上市会受到很大的阻碍和限制。因此，房地产能企业初期投资成本高使得对整个项目成本控制变的举步维艰。 　　3加强房地产企业成本控制的措施 　　3.1树立成本控制的理念 　　针对房地产企业员工成本控制观念淡薄的形势，企业的管理者应充分调动全体员工成本控制的积极性，培养员工的成本控制观念，始终贯彻经济技术、生产与成本管理相结合的原则，对职工进行全面的教育使得成本控制的观念深入人心。市场经济的快速发展要求企业的成本控制不仅应用于产品的生产过程，更加强调的是将实体的产品扩展到筹资成本、技术成本、资源成本、服务成本、环境恢复成本等无形产品的成本控制，只有这样房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地。 　　3.2加强项目事前规划阶段的成本控制 　　项目前期的成本控制是以编制目标成本为起点的，目标成本是指在一定的时期内，企业为了保证得到既定的利润收益，作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。作为合成成本中心全体员工奋斗目标而事前设定的一种预计成本。这里的“合成”说明预算成本要经过多部门，大部分员工共同参与制定。目标成本一般会在项目规划阶段就开始进行编制，企业会结合土地费用额度、类似项目的历史成本并结合新项目的设计要点编制一套完善的投资评估的目标成本体系。在指定的目标成本中，房地产企业应加大关注土地管理的成本和前期成本。 　　3.2.1土地管理成本 　　房地产企业进行项目投资的首要阶段就是土地的选择。土地的成本主要包括土地本身的价格、相关的税费及对拆迁的补偿。由于土地成本在房地产项目成本中占的比重较大，且在前期就需要确定下来，因此对土地管理成本的控制显得十分必要的。通常企业可以采取两种措施来控制其成本。一是可以通过对旧的楼盘进行更新改造，可以通过房地产企业与政府积极的协商